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重點城市量價回升，建議關(guān)注具備核心城市資源及運營穩(wěn)健的房企
　　11月房地產(chǎn)市場延續(xù)回暖態(tài)勢，新房各能級城市銷售套數(shù)同環(huán)比均增長，二手房各能級銷售套數(shù)同比均增長，三線城市環(huán)比小幅回落，一線城市單月成交套數(shù)突破23年3月高點。我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù)和基本面企穩(wěn)有望在政策加持下提速，在核心城市資源充沛以及運營穩(wěn)健的房企有望率先受益。重點推薦：1）A股開發(fā)：城投控股、城建發(fā)展、濱江集團、招商蛇口、建發(fā)股份、新城控股；2）港股開發(fā)：華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)；3）物管公司：華潤萬象生活、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余。
　　新房：同環(huán)比均增長，一線城市明顯領(lǐng)先整體
　　11月64個樣本城市新房成交備案套數(shù)約19.8萬套，同比+23%，環(huán)比+7%；一線/二線/三線城市分別同比+46%/+24%/+9%；環(huán)比+17%/+7%/+2%。11月樣本城市新房同比增幅較10月擴大14pct；各能級城市同環(huán)比均增長，城市能級越高，增長幅度越大。目前整體/一線/二線/三線城市11月新房銷售套數(shù)較23年3月(近年高點)低35%/7%/34%/49%。但需要注意的是，房企近兩年拿地和開工意愿較低，今年新房供給持續(xù)縮量，或?qū)Τ山划a(chǎn)生一定壓制。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，1-11月，55城新推盤套數(shù)同比-27%，而24年10-11月合計與23年2-3月合計的推盤相比大約下滑33%。新推盤減少且銷售加快背景下新房庫存有所消化。據(jù)中指院，截至11月24日，21城庫存四周滾動同比-8%，去化周期四周滾動同比加快0.3個月，四周滾動環(huán)比加快5.2個月至19.8個月。
　　二手房：延續(xù)強勢，一線城市突破去年小陽春高點
　　11月15個樣本城市二手房成交備案約12.4萬套，同比+39%，環(huán)比+17%；一線/二線/三線城市分別同比+80%/+19%/+25%；環(huán)比+17%/+19%/-1%。北京/上海/深圳同比+50%/+98%/+127%，環(huán)比+8%/24%/16%。11月樣本城市二手房同比增幅較10月擴大5pct；各能級城市同比均增長，但三線城市環(huán)比微降。一線城市（北上深）11月單月成交套數(shù)已突破去年小陽春高點，較23年3月銷售套數(shù)+6%，整體城市較23年3月銷售套數(shù)低9%。截至11月，樣本城市二手房交易占比達到66%，較23年提高9pct，較21年提高21pct。此外，截至11月30日，我們跟蹤的18城貝殼二手房掛牌量較10月末下降0.5%，二手掛牌在市場情緒好轉(zhuǎn)背景下有所下降，去化周期環(huán)比加快0.34個月至16.5個月。
　　一線城市密集拍地帶動土地市場點狀回暖
　　11月土地市場量減價升，單月成交面積同比-20%，成交金額同比+15%，其中一線/二線/三線城市土地成交金額分別同比+923%/-19%/+8%。11月一線城市成交土地23宗，為今年月成交宗數(shù)最高，北上廣深分別5/11/6/1宗。11月土地市場成交溢價率約4.9%，較1-10月提高9pct。一線城市溢價率達到10.7%，成交的23宗地塊中14宗溢價成交，11宗溢價率大于10%，反應(yīng)市場熱度較高。截至11月末，全年土地成交面積同比-26%，一線/二線/三線分別同比-42%/-30%/-24%；成交金額同比-30%，一線/二線/三線分別同比-29%/-39%/-20%。銷售市場仍在筑底中，房企拿地聚焦核心的趨勢使得市場呈現(xiàn)點狀回暖，但在“嚴(yán)控增量”約束之下，整體市場減量提質(zhì)，地塊分化的格局短期或較難改變。
　　風(fēng)險提示：行業(yè)政策調(diào)整對企業(yè)經(jīng)營的擾動；行業(yè)高峰期或已結(jié)束導(dǎo)致的基本面下行風(fēng)險；部分房企因現(xiàn)金流壓力造成的經(jīng)營風(fēng)險。