>> 浙商證券-房地產(chǎn)行業(yè)年度策略報告姊妹篇：2025年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險排雷手冊-241126
| 上傳日期： |
2024/11/28 |
大小： |
1047KB |
| 格式： |
pdf 共22頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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年度策略觀點(diǎn)：行業(yè)邁入新發(fā)展階段，選股思路順勢選擇長期受益標(biāo)的
投資邏輯：2025年政策發(fā)力拉動固定投資增長，城市更新持續(xù)發(fā)力
90年代房改后30年的發(fā)展，城市剛需逐步得到滿足，房地產(chǎn)核心矛盾逐步從供應(yīng)居住轉(zhuǎn)變?yōu)楣?yīng)優(yōu)質(zhì)的居住。需求結(jié)構(gòu)方面，剛需和改善需求的比例逐步發(fā)生調(diào)整。優(yōu)質(zhì)區(qū)位的土地作為不可再生資源，在核心城市也逐漸變得稀缺。2021-2024年房地產(chǎn)銷售量價持續(xù)下行的同時，核心城市核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)商品房展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗逆性。受人口增長放緩和住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，新建商品房向改善領(lǐng)域轉(zhuǎn)向，剛需增加二手房成交量是大勢所趨。
2024年底美國大選落幕，特朗普當(dāng)選美國總統(tǒng)，市場對美國在2025年加征關(guān)稅的預(yù)期升溫。2025年中國宏觀經(jīng)濟(jì)GDP三駕馬車中的出口承受壓力的可能性加大。由此我們認(rèn)為，2025年宏觀政策在拉動固定投資以企穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的可能性較大。
受政策發(fā)力和行業(yè)格局雙重影響，我們認(rèn)為2025年轉(zhuǎn)危為安和優(yōu)質(zhì)房企獲得的機(jī)會大于風(fēng)險。
選股思路和推薦組合：消費(fèi)+地產(chǎn)>中介>優(yōu)質(zhì)頭部房企
我們認(rèn)為，2025年是房地產(chǎn)基本面企穩(wěn)的重要節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)新模式愈發(fā)清晰。我們主要看好三個發(fā)展方向：1）消費(fèi)+地產(chǎn)：本輪周期要實(shí)現(xiàn)長期經(jīng)濟(jì)正向循環(huán)需要消費(fèi)和地產(chǎn)政策雙重發(fā)力，長期消費(fèi)帶動收入，收入平均水平?jīng)Q定房價中樞；2）中介：城鎮(zhèn)化率達(dá)到較高水平意味著增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，中介公司面臨增量轉(zhuǎn)存量帶來的行業(yè)趨勢性變化，成長空間和利潤都有著長坡厚雪的特點(diǎn)；3）純開發(fā)商面臨行業(yè)洗牌的競爭格局不變，優(yōu)質(zhì)房企勝率更高。具體看好標(biāo)的如下：
消費(fèi)+地產(chǎn)，關(guān)注：萬科A、金地集團(tuán)、新城控股（母公司港股新城發(fā)展）、龍湖集團(tuán)；
龍頭中介，二手房交易體量持續(xù)增長，關(guān)注：貝殼-W、我愛我家；
改善型開發(fā)商，未來細(xì)分領(lǐng)域長牛，關(guān)注：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)、濱江集團(tuán)、綠城中國。
風(fēng)險提示
行業(yè)拐點(diǎn)漸成，但仍需重視行業(yè)風(fēng)險持續(xù)跟蹤：
1）2025Q1銷售淡季，房企現(xiàn)金流壓力面臨挑戰(zhàn)：2025年1-7月是房企償債高峰，且Q1是傳統(tǒng)的銷售淡季，若房企銷售不暢，可能會致使現(xiàn)金流承壓以及債務(wù)償還壓力增加；
2）融資端政策的落地效果不及預(yù)期：“白名單”政策計劃到年底授信額度擴(kuò)容至4萬億元，若落地速度較慢，對房企開竣工的支持力度可能有限，從而影響整個行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)行；
3）城中村及收儲資金支持和推進(jìn)速度不及預(yù)期：城中村政策正在推行城市擴(kuò)容及貨幣化安置，收儲政策包括土地收儲和現(xiàn)房收儲，若該兩項(xiàng)行動資金支持速度較慢或者金額規(guī)模較小，可能導(dǎo)致推進(jìn)速度減慢，對房企銷售市場修復(fù)產(chǎn)生不利影響。
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