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核心觀點(diǎn)
　　1、行業(yè)屬性：社會治理基層支柱，社區(qū)消費(fèi)主要載體。物業(yè)管理促進(jìn)居民家庭財(cái)產(chǎn)的保值增值，在維護(hù)小區(qū)安定和諧方面發(fā)揮重要作用，在社會治理中的功能逐漸提升，“物業(yè)人”的社會地位獲得認(rèn)可，重塑了社會和公眾對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的尊重和認(rèn)同。物業(yè)公司提供家政、社區(qū)零售、美居等一系列貼近業(yè)主生活的服務(wù)，連接著居民生活服務(wù)的“最后一公里”，是推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、滿足人民群眾美好生活需要最直接的抓手，是居民社區(qū)消費(fèi)的主要載體。
　　2、政策指引：積極發(fā)展服務(wù)消費(fèi)與銀發(fā)經(jīng)濟(jì)。2024年以來，中央對于發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟(jì)與服務(wù)消費(fèi)態(tài)度積極，國務(wù)院印發(fā)“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)26條”明確提出，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展老年助餐，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展居家養(yǎng)老上門服務(wù)；國務(wù)院印發(fā)“服務(wù)消費(fèi)20條”提出，挖掘餐飲住宿、家政服務(wù)、養(yǎng)老托育等基礎(chǔ)型消費(fèi)潛力，激發(fā)居住服務(wù)等改善型消費(fèi)活力。政策支持力度較強(qiáng)，看好物業(yè)+生活服務(wù)，物業(yè)+養(yǎng)老，物業(yè)+舊改/城中村改造，物業(yè)+科技發(fā)展?jié)摿Α?br>　　3、海外對標(biāo)：國際物業(yè)巨頭發(fā)展和估值借鑒。隨著城市化進(jìn)程加速、民眾消費(fèi)升級、服務(wù)消費(fèi)意識覺醒等因素，愛瑪客、索迪斯、Firstservice等國際物業(yè)服務(wù)巨頭崛起，有著很強(qiáng)的代表性及借鑒意義。愛瑪客和索迪斯進(jìn)入成熟期，長期可持續(xù)增長的模式贏得資本市場的認(rèn)可，2024年年初至11月26日，愛瑪客平均PE-ttm估值為18.8倍，索迪斯平均PE-ttm估值為15.3倍；Firstservice經(jīng)歷30多年發(fā)展，仍然處于穩(wěn)健增長階段，近十年平均PE-ttm估值為62倍，給國內(nèi)物業(yè)公司估值提供了借鑒。
　　4、板塊表現(xiàn)：物業(yè)板塊處于底部反彈階段。2024年來，雖然地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)影響持續(xù)，但物管公司表現(xiàn)出較強(qiáng)的增長韌性，收入增長穩(wěn)健，疊加美聯(lián)儲9月進(jìn)入降息周期，中央不斷出臺支持性財(cái)政和貨幣政策，多因素影響下，重點(diǎn)物管公司資本市場表現(xiàn)較去年有所回升，2024年初至2024年11月12日，重點(diǎn)公司平均漲跌幅為+6.9%，物業(yè)板塊處于底部反彈階段。
　　5、基本面：重點(diǎn)公司基本面有所修復(fù)。2024H1重點(diǎn)公司整體營收增速為7%，其中國企12%，民企4%；剔除計(jì)提大額關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款減值影響，歸母凈利潤同比增長11.1%，歸母凈利潤率為10.9%，歸母凈利潤率較2023年全年（10.4%）有所修復(fù)。2024H1，14家樣本公司貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備比例較2023年同期有所提升，8家較2023年全年有所下降，部分公司對地產(chǎn)關(guān)聯(lián)應(yīng)收款減值計(jì)提較為充分，后續(xù)減值對物業(yè)公司利潤的影響有望得到緩解。
　　6、投資建議：攻守兼?zhèn)?，配置價(jià)值凸顯。展望2025年，物管板塊具備“進(jìn)可攻，退可守”的均衡配置價(jià)值，美聯(lián)儲降息帶來更充裕的市場流動性，政策組合利好齊發(fā)，地產(chǎn)止跌回穩(wěn)可期，利于物管股提升估值；中長期看，物業(yè)公司逐漸褪去“地產(chǎn)屬性”，增厚“服務(wù)消費(fèi)”屬性，是“現(xiàn)金奶牛”行業(yè)，具有輕資產(chǎn)、低杠桿、低資本開支、高分紅的特征，在增長中樞下移的時代，能提供相對穩(wěn)定的分紅派息，配置價(jià)值凸顯。
　　關(guān)注三條主線：1、“估值修復(fù)”：重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動性回暖、民營房企信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清帶來的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)下降。建議關(guān)注新城悅服務(wù)、永升服務(wù)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、新大正。2、“均衡發(fā)展”：獨(dú)立發(fā)展能力較強(qiáng)，盈利能力穩(wěn)定，現(xiàn)金充沛分紅慷慨，長期配置價(jià)值較高，推薦綠城服務(wù)、萬物云。3、“穩(wěn)健國企”：看好國企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風(fēng)險(xiǎn)帶來的估值溢價(jià)。推薦保利物業(yè)，建議關(guān)注中海物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、金茂服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：人工成本快速提升風(fēng)險(xiǎn)，第三方外拓競爭風(fēng)險(xiǎn)，增值服務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險(xiǎn)，外包業(yè)務(wù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。