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本周觀點：在政策效力疊加下，近日樓市有所回暖。上周（11.18-11.24）30大中城市商品房周度成交面積環(huán)比增加30.89%，同比增加20.18%；其中，一二線城市環(huán)比分別增加16.06%、61.48%，三線城市環(huán)比減少8.19%，高能級城市住房需求得到釋放。從政策面來看，四大一線城市全部取消與普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相掛鉤的增值稅等政策，這是對財政部、稅務(wù)總局、住建部三部門關(guān)于房地產(chǎn)市場稅收政策重要部署的落實，對于盤活二手房市場、刺激購房需求有著積極意義。另一方面，近日以來各地方政府持續(xù)推進存量商品房收儲工作，其中不乏廣州、杭州等熱點核心城市，存量商品房收儲工作的落實有助于推動商品房庫存去化，進而促進供需再平衡、加快穩(wěn)定房價?？傮w而言，新政出臺以來商品房銷售出現(xiàn)回暖，樓市活躍度有所提升。同時，市場熱度正從一線城市向二線城市擴散，存量購房需求開始釋放。下階段，房地產(chǎn)市場能否止跌回穩(wěn)仍主要取決于房價是否企穩(wěn)，市場回暖的持續(xù)性仍待觀察。12月將是政策實際效果的重要觀察期，預(yù)計后續(xù)各地方政府的支持政策仍將陸續(xù)出臺，若政策效應(yīng)能夠持續(xù)傳導(dǎo)，則房地產(chǎn)市場基本面改善的持續(xù)性有望增強。
　　上周房地產(chǎn)政策動態(tài)及市場重要消息：（1）10月18日，財政部公布2024年10月財政收支情況，1-10月國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降22.9%。（2）11月22日，隨著廣州的加入，四個一線城市已全部宣布將從12月1日起，取消與普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相掛鉤的增值稅等政策。（3）11月18日，廣州安居集團發(fā)布公告，將收購已建成的存量商品房用作保障房，要求面積在90平方米以下，收購將遵循市場化、法治化、雙方自愿等原則。
　　上周商品房與土地市場重點高頻數(shù)據(jù)：11月18日至11月24日，30大中城市商品房周度成交面積環(huán)比增加30.89%，同比增加20.18%；其中一二線城市環(huán)比分別增加16.06%、61.48%，三線城市環(huán)比減少8.19%；從累計值來看，1月1日至11月24日，30大中城市商品房累計成交面積同比減少28.35%，絕對量仍處于低位。
　　投資建議：（1）從住建部近期部署來看，城中村改造和危舊房改造是當(dāng)前的重點工作，可關(guān)注萬科、建科院等深度參與相關(guān)項目的龍頭企業(yè)；（2）目前房地產(chǎn)支持政策正在持續(xù)發(fā)力，隨著穩(wěn)需求、保交樓的推進，樓市銷售有望出現(xiàn)邊際改善，可關(guān)注保利、招商蛇口等基本面較穩(wěn)固的大型國有房企；（3）在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制持續(xù)推進的背景下，部分被列入房企融資“白名單”的頭部民企如龍湖、金地等有望迎來信用修復(fù)。
　　風(fēng)險提示：政策效果不及預(yù)期；房企信用風(fēng)險蔓延。