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本文嘗試回答以下5個(gè)問(wèn)題：（1）次貸危機(jī)前后（2006-2012）美國(guó)房?jī)r(jià)變化的進(jìn)程有什么特點(diǎn)，新房和二手房?jī)r(jià)格變化趨勢(shì)有何異同？（2）為何2009-2012新房與二手房?jī)r(jià)格變化趨勢(shì)存在明顯背離，需求端和供給端各有什么影響？（3）美國(guó)何時(shí)開(kāi)始全面救市，什么因素觸發(fā)了政策的出臺(tái)，采取了哪些措施，如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？（4）美國(guó)頭部房企股價(jià)是如何表現(xiàn)的，為何多數(shù)房地產(chǎn)股會(huì)領(lǐng)先二手房?jī)r(jià)格三年于2009年初見(jiàn)底？2009年后房地產(chǎn)板塊超額收益表現(xiàn)如何？（5）為什么不同房企股價(jià)表現(xiàn)出現(xiàn)分化，甚至少數(shù)股票在2009年后還會(huì)創(chuàng)新低？
　　Q1：次貸危機(jī)前后美國(guó)房?jī)r(jià)變化特點(diǎn)？新房和二手房?jī)r(jià)格變化趨勢(shì)有何異同？
　?。?）全局：2006年中-2012年初，美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)累計(jì)跌幅27%，由“三年加速下跌+三年波動(dòng)下行”構(gòu)成，前后不同；（2）結(jié)構(gòu)：二手房?jī)r(jià)2012年初見(jiàn)底，新房?jī)r(jià)格則早三年于2009年初筑底，2009-2012期間新房、二手房?jī)r(jià)格背離。
　　Q2：為何2009-2012新房與二手房?jī)r(jià)格變化趨勢(shì)存在明顯背離？
　?。?）需求端：a.全局：總購(gòu)房需求于2009年初基本企穩(wěn)，領(lǐng)先收入三年，凈租金回報(bào)率與房貸利率之差由負(fù)轉(zhuǎn)正或是重要影響因素；b.2009-2012三年間，新房市場(chǎng)量縮價(jià)升，二手房量升價(jià)跌，需求變化難以解釋二者價(jià)格趨勢(shì)及背離。
　?。?）供給端：a.新房：較低的庫(kù)存及主體信用修復(fù)促使新房?jī)r(jià)格于2009年初便筑底回升；b.二手房：2009-2012全美失業(yè)率高企疊加to C救助政策效果有限，拋售和法拍房供給明顯增加，二手房庫(kù)存難以壓降，因此二手房在2009-2012需求企穩(wěn)的情況下仍呈現(xiàn)價(jià)格下跌。供應(yīng)端或主導(dǎo)該階段價(jià)格變化及差異。
　　Q3：美國(guó)何時(shí)開(kāi)始全面救市，什么因素觸發(fā)了政策的出臺(tái)，如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？
　　2008秋美國(guó)開(kāi)始集中救市，購(gòu)房的杠桿水平或倒逼救助時(shí)間表。回看2009年初C端救助政策出臺(tái)較晚且救助范圍較窄，使得高失業(yè)率傳導(dǎo)至高違約率，致供給難降。在后來(lái)2020年疫情期間吸取該教訓(xùn)，阻斷了失業(yè)率向違約率的傳導(dǎo)。
　　Q4：2006-2012期間美國(guó)頭部房企股價(jià)表現(xiàn)如何，為何多數(shù)房地產(chǎn)股會(huì)領(lǐng)先二手房?jī)r(jià)格三年于2009年初見(jiàn)底？2009年后房地產(chǎn)板塊超額收益表現(xiàn)如何？
　　典型房企股價(jià)早于房?jī)r(jià)指數(shù)三年于2009年初筑底反彈，或受益于信用預(yù)期修復(fù)和新房?jī)r(jià)格企穩(wěn)；2009上半年超額收益明顯，2009-2012期間每輪大幅回調(diào)后又出現(xiàn)超額收益但逐次收窄，期間股價(jià)和PB都沒(méi)有回到前低。隨2012年二手房?jī)r(jià)進(jìn)入右側(cè)上行，股價(jià)再現(xiàn)持續(xù)超額收益。少數(shù)公司在2009年后繼續(xù)創(chuàng)新低。
　　Q5：為什么少數(shù)地產(chǎn)股在2009年后還會(huì)創(chuàng)新低？
　　或受拿地方式、投資并購(gòu)節(jié)奏、資產(chǎn)質(zhì)量、資產(chǎn)處置空間等因素影響，尤其在周期不明朗階段進(jìn)行并購(gòu)或?qū)蓛r(jià)見(jiàn)底時(shí)點(diǎn)形成拖累。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：?jiǎn)蝹€(gè)樣本與總量情況或存在偏離、對(duì)資產(chǎn)價(jià)格變化的歸因或存在局限性、第三方數(shù)據(jù)或存在統(tǒng)計(jì)偏差等。