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板塊行情：第47周（11月18日-11月22日）申萬一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下降0.8%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第10。
　　政策要聞：中央層面：1）央行：2024年11月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，與10月公布利率保持一致。2）中部六省自然資源廳：簽署不動(dòng)產(chǎn)登記“跨省通辦”合作框架協(xié)議書，后續(xù)將逐步覆蓋國有土地上全部房屋登記業(yè)務(wù)。地方層面：1）上海：取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大住房交易優(yōu)惠稅收政策覆蓋面，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。2）長(zhǎng)沙：調(diào)整住房公積金貸款政策，最低首付款比例統(tǒng)一20%。3）廣州：放寬落戶政策，優(yōu)化積分制并新增“安居樂業(yè)”和“投資納稅”兩類入戶途徑；12月1日起取消普通住宅和非普通住宅劃分標(biāo)準(zhǔn)。4）北京：取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，加大住房交易稅收優(yōu)惠力度，最高減按2%的稅率征收契稅。5）哈爾濱：取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制；商貸不再區(qū)分首套和二套房，首付比統(tǒng)一為15%；實(shí)施購房補(bǔ)貼；調(diào)整住房公積金政策，多子女家庭最高可貸130萬元。6）深圳：取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，適用與全國統(tǒng)一的個(gè)人購房契稅優(yōu)惠政策，12月1日起執(zhí)行新稅收政策；啟動(dòng)七個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目向個(gè)人配租工作，共推出2705套房源，租金約為市場(chǎng)價(jià)格的六折。
　　公司動(dòng)態(tài)：1）招商蛇口：首次回購443.03萬股，占公司總股本的0.05%，支付資金總額約4761萬元。2）萬科：新增兩筆合31億元銀行貸款，控股子公司重慶悅畔、長(zhǎng)沙萬龍分別為相關(guān)貸款提供抵押擔(dān)保，本次擔(dān)保發(fā)生后，公司對(duì)外擔(dān)?？傤~將為1,231.09億元，占公司2023年末經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重將為49.09%。3）保利發(fā)展：商用物業(yè)2024年第1期綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃狀態(tài)更新為“已反饋”，擬發(fā)行總額為人民幣16.37億元。4）貝殼-W:第三季度凈收入為226億元，同比增加26.8%；凈利潤(rùn)為11.68億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為17.82億元?？偨灰最~7368億元，同比增加12.5%，其中，存量房交易的總交易額為4778億元，同比增加8.8%。新房交易的總交易額為2276億元，同比增加18.4%。
　　銷售端：新房成交同比增加9%，二手房成交同比上升15%。1）本周20城商品房成交面積280.4萬方，商品房日平均成交面積40.05萬方，環(huán)比上升6%，同比增加9%。2）從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，年初至今20城成交面積10189萬方，累計(jì)同比下降23%。3）第47周10城二手房成交面積173.4萬方，日平均成交面積24.78萬方，環(huán)比下降7%，同比上升15%。4）從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，年初至今10城二手房成交面積6711萬方，同比增速上升2%。
　　投資策略：2025年我們更為關(guān)注廣義財(cái)政的擴(kuò)張助力經(jīng)濟(jì)改善，從而為地產(chǎn)止跌回穩(wěn)創(chuàng)造條件，地產(chǎn)本輪將演繹后周期屬性。地產(chǎn)自身的政策則更聚焦于城市庫存的消化，構(gòu)建合理的損失分擔(dān)機(jī)制，疏通城中村改造和收儲(chǔ)微觀堵點(diǎn)，有可能會(huì)讓地產(chǎn)銷售的量?jī)r(jià)更早見底。當(dāng)下房企更為聚焦于核心城市的改善產(chǎn)品目前僅能作為必備的戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作，但部分房企已經(jīng)體現(xiàn)出來品牌優(yōu)勢(shì)、系統(tǒng)化的產(chǎn)品創(chuàng)新能力，有可能成為提升ROE的基礎(chǔ)。建議重點(diǎn)關(guān)注綠城中國、華潤(rùn)置地、中國海外發(fā)展、華潤(rùn)萬象生活、貝殼-W、城建發(fā)展、天地源、中新集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表