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9月底新政以來，核心城市二手房成交有所表現(xiàn)，11月上海、北京、深圳成交均創(chuàng)年內(nèi)新高。據(jù)地方住建數(shù)據(jù)，11月上海、北京、深圳二手房成交套數(shù)分別為27050套、18763套、7356套，環(huán)比分別+11.0%、+8.0%、+16.4%，相較6月分別+2.6%、+25.2%、+73.1%。三城11月二手房成交均創(chuàng)年內(nèi)新高，其中深圳放量最為明顯，單月成交規(guī)模為2021年以來的高點(diǎn)。我們認(rèn)為一方面是此次深圳限購政策放松力度相較北京、上海更大，另一方面深圳自2021年以來二手房成交始終處于相對(duì)低位，疊加部分投資需求入市，市場(chǎng)彈性更強(qiáng)。整體來看，目前二手房市場(chǎng)較新房市場(chǎng)相對(duì)更強(qiáng)，近期城市維度新房高頻網(wǎng)簽環(huán)比增長(zhǎng)，我們認(rèn)為可能是部分10月的延遲備案、以及部分集中交易項(xiàng)目備案導(dǎo)致，二手房向新房傳導(dǎo)的鏈條仍不太暢通。核心城市二手房成交量?jī)蓚€(gè)月維持在相對(duì)高點(diǎn)但價(jià)格端尚未明確企穩(wěn)，我們認(rèn)為行情的持續(xù)性是重要觀察點(diǎn)。
　　行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為3.3%，領(lǐng)先滬深300指數(shù)1.84個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)申萬一級(jí)行業(yè)排名第10名。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為323.7萬平方米，環(huán)比下降14.5%，同比提升50.8%，其中樣本一線城市的新房成交面積為74.2萬方，環(huán)比-14.7%，同比+72.0%；樣本二線城市為180.9萬方，環(huán)比-11.1%，同比+43.4%；樣本三線城市為68.5萬方，環(huán)比-22.2%，同比+51.3%。
　　二手房：本周13個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)182.6萬方，環(huán)比增長(zhǎng)30.8%，同比增長(zhǎng)58.9%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為72.2萬方，環(huán)比16.5%；樣本二線城市為74.4萬方，環(huán)比46.9%；樣本三線城市為35.9萬方，環(huán)比33.1%。
　　信用債：本周（12.2-12.8）共發(fā)行房企信用債18只，環(huán)比減少2只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)156.12億元，環(huán)比減少15.29億元，總償還量74.34億元，環(huán)比減少81.41億元，凈融資額為81.78億元，環(huán)比增加66.12億元。主體評(píng)級(jí)方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評(píng)級(jí)以AAA（48.0%）為主要構(gòu)成。債券類型方面，本周房企債券發(fā)行以一般中期票據(jù)（50.6%）為主要構(gòu)成。債券期限方面，本周以1-3年（60.0%）的債券為主。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報(bào)告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們上年提出“只看好一線+2/3二線+極少量城市”依然奏效，這個(gè)城市組合在銷售前期偶爾反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲(chǔ)、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見，一二線仍然更受益?；谝陨系呐渲眠壿?，在股票層面我們推薦幾個(gè)維度：（1）基本面alpha公司：A股的保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份；H股的綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)；（2）受益于化債和去庫存的地方城投類企業(yè)：城投控股、北京城建等等；（3）物業(yè)：A股招商積余，H股的華潤(rùn)萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、綠城服務(wù)等；（4）中介：貝殼。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。