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土拍市場動(dòng)作積極，年內(nèi)一線城市拿地金額占比七成，維持“買入”評級(jí)
　　保利發(fā)展發(fā)布2024年11月經(jīng)營簡報(bào)，公司11月簽約銷售情況有所收縮，簽約銷售金額、面積同比再度由正轉(zhuǎn)負(fù)，公司銷售行業(yè)排名依然穩(wěn)居第一，年內(nèi)一線城市拿地占比七成。我們維持盈利預(yù)測，預(yù)計(jì)2024-2026年公司歸母凈利潤分別為132.0、141.9、151.0億元，EPS分別為1.10、1.19、1.26元，當(dāng)前股價(jià)對應(yīng)PE估值分別為9.0、8.3、7.8倍，維持“買入”評級(jí)。
　　銷售金額同比仍降，行業(yè)排名保持第一
　　2024年11月，公司簽約金額240.01億元，同比下降24.72%；實(shí)現(xiàn)簽約面積137.99萬平方米，同比下降16.93%，單月簽約銷售金額、面積均同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。2024年1-11月，公司實(shí)現(xiàn)簽約金額3080.24億元，同比減少22.90%；實(shí)現(xiàn)簽約面積1710.2萬平方米，同比下降24.25%。2024年11月，公司項(xiàng)目銷售均價(jià)17393元/平方米，同比下降11.21%；1-11月累計(jì)銷售單價(jià)18011元/平方米，同比增長1.78%。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-11月公司全口徑銷售排名全行業(yè)第一。
　　土拍市場動(dòng)作積極，一線城市重點(diǎn)部署
　　2024年11月，公司新獲取6宗地塊，拿地總建筑面積32.0萬平方米，權(quán)益總地價(jià)82.6億元，其中四宗位于上海、一宗位于西安、一宗位于肇慶。上海四宗地塊中，兩宗位于楊浦，一宗位于浦東新區(qū)，一宗位于嘉定，四宗地塊拿地總建筑面積19.65萬平方米，權(quán)益地價(jià)73.65億元。公司1-11月拿地31宗，總建筑面積268.7萬平方米，對應(yīng)土地款563.7億元，權(quán)益土地款483.9億元，同比分別下降66.6%、56.7%、64.9%，拿地強(qiáng)度25.5%（2023年同期為43.5%），一線城市拿地占比70.0%。
　　融資渠道暢通，兩單共100億元中票獲準(zhǔn)注冊
　　2024年1-11月，公司公開市場融資總額492.7億元，12月3日成功發(fā)行15億元公司債，票面利率不超2.57%。公司11月公告兩期50億元中期票據(jù)均獲批準(zhǔn)，首期將于12月4日發(fā)行，融資渠道暢通。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期、政策放松不及預(yù)期、公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期。