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12月房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度繼續(xù)回落，二手房?jī)r(jià)格由漲轉(zhuǎn)跌
　　得益于地產(chǎn)政策效果的滯后釋放，以及年末翹尾等因素，24年12月新房和二手房網(wǎng)簽成交面積同比繼續(xù)改善。但從領(lǐng)先指標(biāo)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度連續(xù)2個(gè)月回落，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌。隨著1月傳統(tǒng)淡季的來(lái)臨，我們預(yù)計(jì)短期房地產(chǎn)量?jī)r(jià)表現(xiàn)仍將偏弱。
　　網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：政策效果滯后釋放+年末翹尾，成交面積同比繼續(xù)改善
　　得益于地產(chǎn)政策效果的滯后釋放，以及年末翹尾等因素，12月新房和二手房網(wǎng)簽成交面積同比表現(xiàn)延續(xù)改善趨勢(shì)。新房方面，12月54城新房成交面積同比+19%（11月同比+17%），24年累計(jì)同比-23%；二手房方面，12月26城二手房成交面積同比+57%（11月同比+17%），24年累計(jì)同比+6%。
　　領(lǐng)先指標(biāo)-量：房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度繼續(xù)回落
　　根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，量相關(guān)指標(biāo)方面：50城二手房帶看指數(shù)環(huán)比-5%至27.8，新房案場(chǎng)指數(shù)環(huán)比-11%至16.6，分別處于23年以來(lái)的76%/60%分位；12月末二手房/新房經(jīng)紀(jì)人預(yù)期指數(shù)（KMI）分別為35.1/39.5，回落至23年以來(lái)的34%/41%分位。
　　領(lǐng)先指標(biāo)-價(jià)：二手房?jī)r(jià)格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌
　　根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，價(jià)相關(guān)指標(biāo)方面：反映業(yè)主端掛牌價(jià)動(dòng)向的二手房市場(chǎng)景氣指數(shù)環(huán)比-12%至10.5，處于23年以來(lái)的52%分位；成交價(jià)相較掛牌價(jià)的折價(jià)幅度持續(xù)縮小至14.2%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比-0.4%，終結(jié)此前連續(xù)2個(gè)月的環(huán)比上漲。分城市能級(jí)來(lái)看，一線、二線、三線城市分別+0.0%、-0.2%、-0.5%，一線城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)相對(duì)更具韌性；具體城市來(lái)看，50城中有18城環(huán)比上漲，其中廈門(mén)、成都、杭州、北京、廊坊、上海、太原連續(xù)3個(gè)月上漲。
　　城市觀察：領(lǐng)先指標(biāo)靠前的城市依然為深圳、成都、杭州、上海等
　　根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，12月50城中36/42城二手房帶看/新房案場(chǎng)指數(shù)環(huán)比下降，46城二手房景氣指數(shù)環(huán)比下降。領(lǐng)先指標(biāo)靠前的城市包括深圳、杭州、成都、上海、西安、廈門(mén)、北京，靠后的城市包括長(zhǎng)春、中山、常州、溫州、紹興、南昌、嘉興。
　　投資建議
　　隨著1月傳統(tǒng)淡季的來(lái)臨，我們預(yù)計(jì)短期房地產(chǎn)量?jī)r(jià)表現(xiàn)仍將偏弱。在確認(rèn)市場(chǎng)筑底之前，我們更看好在核心城市擁有更多資源并且運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的房企；同時(shí)業(yè)績(jī)具備韌性、現(xiàn)金流穩(wěn)健的物管公司亦有望受益于市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。重點(diǎn)推薦：1）A股開(kāi)發(fā)：城投控股、城建發(fā)展、濱江集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)股份、新城控股；2）港股開(kāi)發(fā)：華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)；3）物管公司：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)政策波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)基本面復(fù)蘇不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，部分房企面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)