>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)周報：2025W4-全國新發(fā)房貸利率下行至3.1%，2025年有望進(jìn)一步下行-250126
| 上傳日期： |
2025/1/26 |
大小： |
1097KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,夏陶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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2024年12月全國新發(fā)房貸利率下行至3.1%，2025年有望進(jìn)一步下行。2025年1月，5年期以上LPR為3.6%，連續(xù)3個月保持不變?？紤]到2024年中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)實施適度寬松的貨幣政策、“適時降準(zhǔn)降息”，我們認(rèn)為2025年降息不會缺席。據(jù)央行，2024年12月全國個人住房貸款利率為3.11%，同比下降0.88個百分點；2024年4季度加權(quán)平均利率為3.10%。我們認(rèn)為2025年在利率中樞下移趨勢中，住房按揭利率也將跟隨下行，將會有更多城市新發(fā)利率進(jìn)入“2字頭”，一方面將減輕購房者信貸負(fù)擔(dān)，另一方面少部分城市貸款成本或?qū)⒅鸩娇繑n住房租金回報率，對樓市的穩(wěn)定產(chǎn)生一定積極效果。
行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為-1.3%，落后滬深300指數(shù)1.83個百分點，在31個申萬一級行業(yè)排名第27名。
新房：本周30個城市新房成交面積為201.8萬平方米，環(huán)比提升5.0%，同比提升7.3%，其中樣本一線城市的新房成交面積為50.4萬方，環(huán)比14.4%，同比-5.0%；樣本二線城市為92.6萬方，環(huán)比+6.6%，同比+7.1%；樣本三線城市為58.8萬方，環(huán)比+26.9%，同比+21.0%。
二手房：本周14個樣本城市二手房成交面積合計192.4萬方，環(huán)比下降17.1%，同比增長15.0%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為81.8萬方，環(huán)比-15.3%；樣本二線城市為86.0萬方，環(huán)比-18.5%；樣本三線城市為24.5萬方，環(huán)比-18.1%。
信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本周（1.20-1.26）共發(fā)行房企信用債11只，環(huán)比減少7只；發(fā)行規(guī)模共計128.00億元，環(huán)比減少30.41億元，總償還量82.21億元，環(huán)比減少100.88億元，凈融資額為45.79億元，環(huán)比增加70.47億元。主體評級方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評級以AA+（55.4%）為主要構(gòu)成。債券類型方面，本周房企債券發(fā)行以一般中期票據(jù)（50.9%）為主要構(gòu)成。債券期限方面，本周以5年以上、1-3年（39.1%、32.0%）的債券為主。
投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認(rèn)為重點關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們觀點“只看好一線+2/3二線+極少量城市”依然奏效，這個城市組合在銷售前期偶爾反彈時表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見，一二線仍然更受益。基于以上，我們認(rèn)為2025仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊主做政策beta，節(jié)奏和倉位控制更重要，配置方向可選：（1）基本面alpha公司：A股的濱江集團、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份；H股的綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團；（2）受益于化債和去庫存的地方城投類企業(yè)：城投控股、北京城建等等；（3）物業(yè)屬于跟漲：華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余等；（4）轉(zhuǎn)型概念系：張江高科、中華企業(yè)等等；（5）中介：貝殼。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險風(fēng)險蔓延。
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