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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　扣非業(yè)績不及預(yù)期，期待消費(fèi)回暖。
　　投資要點(diǎn)：
　　投資建議：考慮消費(fèi)需求仍相對疲軟，公司2024年扣非業(yè)績中樞不及預(yù)期，下調(diào)2024-2026年EPS分別為0.87（-0.10）、0.26（-0.01）、0.28（-0.02）元。參考同行業(yè)可比公司估值，考慮公司上海物業(yè)資源豐富，給予2025年高于行業(yè)平均的45xPE，下調(diào)目標(biāo)價至11.70元，維持增持評級。
　　業(yè)績預(yù)告簡述：公司預(yù)計(jì)2024年歸母凈利潤14.25~17.10億元，同比增加257.04%~328.45%。預(yù)計(jì)2024年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤0.85-1.27億元，同比下降35.53%~56.85%。其中預(yù)計(jì)2024Q4歸母凈利潤-1.95~0.9億元，扣非歸母凈虧損0.31~0.73億元。
　　發(fā)行公募REITs盤活存量資產(chǎn)。公司2024年歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)增長主要原因系公司發(fā)行華安百聯(lián)消費(fèi)REIT取得投資收益所致。公司以上海又一城購物中心作為底層資產(chǎn)于2024年8月成功發(fā)行華安百聯(lián)消費(fèi)REIT，有利于公司打造消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的“投、融、建、管、退”完整閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)自有物業(yè)的自我循環(huán)和良性發(fā)展。
　　輕重并舉加快拓展步伐，百聯(lián)ZX打造二次元商業(yè)改造典范。公司根據(jù)輕重并舉的開發(fā)模式，探索多種模式的實(shí)踐，以輕資產(chǎn)模式為核心，重點(diǎn)關(guān)注一線、新一線城市中位于核心發(fā)展軸上的優(yōu)質(zhì)地塊、商業(yè)熱點(diǎn)城市群以及機(jī)遇型城市，推進(jìn)目標(biāo)項(xiàng)目的合作意向儲備；圍繞市場熱點(diǎn)及趨勢，基于百聯(lián)存量物業(yè)轉(zhuǎn)型/引入城市奧萊。百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場由華聯(lián)商廈改造而來，成為中國首個次元文化社交空間，2024年1-11月，百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場銷售同比上升76%，客流同比上升40%。2024年底，百聯(lián)ZX造趣場開業(yè)，將原來的悠邁生活廣場的B1—L3改造為二次元主題空間，元旦當(dāng)天實(shí)現(xiàn)客流同比提升400%。
　　風(fēng)險提示：消費(fèi)需求疲軟，門店擴(kuò)張不及預(yù)期，行業(yè)競爭加劇。