>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)：積極信號共振，邁過“最壞時刻”-250226
| 上傳日期： |
2025/2/27 |
大小： |
2091KB |
| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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隨著924政治局會議的召開，在“止跌回穩(wěn)”和“穩(wěn)住樓市股市”目標(biāo)下，政策加速落地，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)多個維度正在呈現(xiàn)積極信號共振，2024年以來市場關(guān)注的房價下行、信用風(fēng)險、庫存高企等問題都有了一定的解法。我們認(rèn)為房地產(chǎn)“最壞時刻”或已過去，看好重點城市及對應(yīng)地產(chǎn)股的機遇。
維度1&2：新房+二手房成交同比回正，前瞻指標(biāo)延續(xù)24Q4以來熱度
年初至今19城新房+二手房成交面積同比回正，如果聚焦春節(jié)后，成交面積同比增長更加明顯，其中二手房節(jié)后成交面積為過去4年同期的最好水平。此外，24Q4新房銷售的復(fù)蘇推動了重點城市庫存和去化周期的改善。前瞻指標(biāo)也顯示，春節(jié)后市場前端的帶看數(shù)據(jù)快速恢復(fù)至去年10-11月的水平，進一步印證當(dāng)前的回暖不是脈沖式的。同時，一線城市掛牌量降至2024年10月以來較低位，二手房拋壓帶來的價格壓力進一步緩解。
維度3&4：重點城市房價初現(xiàn)止跌回穩(wěn)，土地市場熱度恢復(fù)
統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示一線城市二手房價自2024年10月以來連續(xù)4個月回升，初現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象；根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2025年1月一線城市二手房價格指數(shù)較此前低點回升1.9%。進入2025年，土地市場局部熱度仍在延續(xù)：一方面，1-2月（截至2月25日）全國涉宅用地成交金額同比回正；另一方面，全國涉宅用地成交溢價率提升至9%-14%，創(chuàng)出2022年以來的最高水平，核心城市出現(xiàn)久違的行政區(qū)新“地王”。土地市場熱度回升顯示房企信心的結(jié)構(gòu)性修復(fù)，也對對應(yīng)城市的預(yù)期和房價有著積極的信號意義。
維度5&6：頭部房企風(fēng)險處置獲得進展，土地收儲、白名單等政策持續(xù)落地
2025年以來，部分頭部房企信用風(fēng)險處置獲得積極進展，此前市場對于其風(fēng)險外溢的擔(dān)憂有所緩解，有利于房地產(chǎn)行業(yè)信心修復(fù)。2024年9月底以來的房地產(chǎn)政策預(yù)期也在逐步落地：一方面，地方政府在去年存量房收儲的基礎(chǔ)上進一步推進閑置土地收購，有助于緩解地方庫存壓力；另一方面，“白名單”擴容助力房企融資現(xiàn)金流的改善和“保交樓”。
展望2025——邁過“最壞時刻”
我們認(rèn)為房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”是2025年要一鼓作氣完成的目標(biāo)，并不會半途而廢。2025年將有望看到：1、一線及部分二線城市總體成交量（新房+二手房）有望穩(wěn)中有升，其他城市逐步走向平穩(wěn)；2、一線城市為代表的重點城市房價有望實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”，同時這些城市的核心地段地價或?qū)ⅰ胺€(wěn)中有升”；3、政策會加力護航“止跌回穩(wěn)”之路，包括核心城市行政政策、房貸利率、去庫存和城中村改造等的繼續(xù)優(yōu)化。
投資建議
我們認(rèn)為多維積極因素共振下，此前的擔(dān)憂都有了一定的解法：1、房地產(chǎn)頭部企業(yè)風(fēng)險外溢的擔(dān)憂逐步緩解；2、相較于2024年的整體性房價調(diào)整，2025年有望看到結(jié)構(gòu)性“止跌回穩(wěn)”；3、高庫存問題在“去庫存”政策落地下將得到一定改善。我們看好重點城市區(qū)域市場的量價回升，以及在對應(yīng)區(qū)域擁有儲備或新獲取資源的房企的估值修復(fù)，同時業(yè)績與現(xiàn)金流穩(wěn)健的物管公司亦有望受益于市場止跌回穩(wěn)。重點推薦：1）A股開發(fā)：城投控股、城建發(fā)展、濱江集團、招商蛇口、建發(fā)股份、新城控股；2）港股開發(fā)：華潤置地、中國海外發(fā)展、綠城中國、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、龍湖集團；3）物管公司：華潤萬象生活、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、招商積余。
風(fēng)險提示：地產(chǎn)政策波動的風(fēng)險，地產(chǎn)基本面復(fù)蘇不及預(yù)期的風(fēng)險，部分房企面臨經(jīng)營風(fēng)險
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