>> 平安證券-廣東專項債收購存量地的啟示-250228
| 上傳日期： |
2025/2/28 |
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| 593KB |
| 格式： |
pdf 共1頁 |
來源： |
平安證券 |
| 評級： |
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作者： |
劉璐,張君瑞 |
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據(jù)wind，2月28日廣東省發(fā)行了25廣東債09和25廣東債10兩支新增專項債，合計307億元，是國內(nèi)首批用于存量地收購的專項債。特點如下：
1）項目總投資中99%投向存量地收購，1%投向新增土儲，收益均來源于土地出讓。這批專項債項目有86個，存量和新增土儲項目各85個和1個。這批項目總投資額是473億元，其中存量地收購金額是468.8億元。
2）存量地收購的資金來源93%是專項債。468.8億元中的376億元是2025年專項債資金，58.3億元是26-27年專項債資金，34.5億元是財政等資金。
3）債券期限是7年，超過17-19年土儲專項債但低于今年1-2月新增專項債。據(jù)wind，17-19年土儲專項債和今年1-2月新增專項債的平均期限分別是4.9年和18.3年。本批債期限超過17-19年土儲債可能是為了減少近期土地庫存，低于今年新增專項債平均期限是因為土儲項目缺乏持續(xù)現(xiàn)金流。
4）本批債券幾乎覆蓋廣東所有地級市。此次除深圳和東莞外，廣東19個地級市均獲得了額度。廣州獲得的資金最多，為60.46億元，占19.7%。
5）收購后再次出讓的時間可能并不太晚。廣州6個地塊中有2個地塊在2025年出讓，合計面積和預(yù)計出讓金額分別占比34%和65%；各有1個地塊在2026年和2027年出讓，合計面積和預(yù)計出讓金額分別占比38%和29%。
6）被收購的地塊多來自當(dāng)?shù)貒?。廣州6個被收購的地塊中有4個都來自當(dāng)?shù)貒?，另兩個分別來自當(dāng)?shù)厥聵I(yè)單位和央企。專項債多收購當(dāng)?shù)貒蟮牡貕K一方面是因為此舉能幫助化解當(dāng)?shù)貒髠鶆?wù)壓力，另一方面是因為民企地塊多不滿足收購要求（民企地塊多難以解押）。
7）為了提高專項債項目的收益性，政府一般會就低確定土地收購價，但可能會因為土地調(diào)規(guī)而上調(diào)價格。自然資發(fā)〔2024〕242號文要求以評估價和企業(yè)成本價的孰低值為基礎(chǔ)價格，然后再確定下調(diào)幅度，最后得到收購價。廣州6個地塊的收購價均低于評估價，但有兩個地塊的收購價高于企業(yè)成本價，這兩個地塊都出現(xiàn)了調(diào)規(guī)（從藝術(shù)用地或商服用地改為居住用地）。這6個地塊的總收購價分別是企業(yè)成本價和評估價的106%和63%。
8）再次出讓價多較收購價明顯上升，可能和調(diào)規(guī)有關(guān)。廣州6個地塊的再次出讓價均不低于評估價和收購價，總的再次出讓價較評估價和收購價分別上漲10%和74%。再次出讓價較評估價上漲是因為政府預(yù)測地價會跟隨GDP增長而增長，較收購價大升是因為調(diào)規(guī)讓收購價低于評估價。
2025年全國存量地收購專項債項目總投資或超6000億元，有利于減輕地方國企債務(wù)壓力，但會弱化專項債對經(jīng)濟增長的拉動作用。廣東這批項目所在地市24年GDP占全國的比重是7.12%，由此我們可以大致推測2025年全國存量地收購專項債項目總金額約6588億元，2025年全國發(fā)行的用于存量地收購的專項債有約5284億元。專項債資金多支持當(dāng)?shù)貒?，因此地方國企的債?wù)壓力有望減輕。存量地收購、新增土儲和存量房收購都基本不會帶來增量固定資產(chǎn)投資，因此今年專項債對經(jīng)濟增長的拉動作用或減弱。
風(fēng)險提示：財政超預(yù)期擴張；貨幣政策超預(yù)期收緊；城投債爆雷。
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