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周度觀點：板塊關(guān)注度有所提升，節(jié)后樓市超出市場預(yù)期。本周地產(chǎn)板塊上漲2.22%，排名31個申萬行業(yè)第二，我們自春節(jié)前一周開始持續(xù)強調(diào)布局地產(chǎn)（基于回撤幅度大、業(yè)績利空釋放及政策及基本面博弈窗口臨近），近期板塊關(guān)注度逐步提升。從節(jié)后樓市表現(xiàn)來看，本周重點50城新房成交環(huán)比升41.4%，2月十大城市一二手房合計成交套數(shù)同比增長57%，前2月累計增長12.4%（其中一手、二手房增速分別為-8.9%，+32%），克而瑞公布的2月百強房企單月操盤銷售額同比增長1.2%，貝殼披露的節(jié)后重點城市二手房帶看量亦持續(xù)走高，節(jié)后樓市表現(xiàn)超出市場預(yù)期。
　　樓市持續(xù)性為短期關(guān)鍵，重點關(guān)注新房折扣率、二手房成交價變化。節(jié)后新房成交受限于拿地開工下滑帶來的“好房子”供應(yīng)不足，隨著3月推盤量上升，新房去化及成交走勢為關(guān)鍵。在缺乏政策催化背景下，節(jié)后二手房成交及帶看量回升，或來自部分城市短期房價的企穩(wěn)（統(tǒng)計局披露的一線城市二手房價格指數(shù)自2024.10月以來環(huán)比4個月上升），疊加房價下跌、首付及利率下調(diào)帶來的購房門檻下降，加速部分觀望購房者入市，短期二手房帶看及成交持續(xù)性值得關(guān)注。目前市場對樓市企穩(wěn)預(yù)期有一定回升，但整體仍偏謹(jǐn)慎，主要擔(dān)憂在于經(jīng)濟及收入預(yù)期，未來成交量回升能否帶來價格變化值得關(guān)注（包括新房折扣率變化、二手房成交價格變化）。
　　短期板塊催化或來自基本面推動，選股回歸房企自身稟賦。盡管市場對樓市企穩(wěn)分歧仍大，但我們認(rèn)為節(jié)奏上來看，“好產(chǎn)品”與“一二線核心區(qū)域”有望率先止跌回穩(wěn)，歷史包袱較輕（高點拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品細(xì)分市場企穩(wěn)、限價放開+土拍優(yōu)化（實質(zhì)為地價下降）帶來毛利率改善，走出個股行情。建議關(guān)注從“歷史包袱”與“庫存結(jié)構(gòu)”雙維度選股專題《“止跌回穩(wěn)”路徑下受益房企特征探討》，得分靠前房企建發(fā)國際、華潤置地近期均有較好表現(xiàn)。
　　重申當(dāng)前仍為板塊布局期。個股建議關(guān)注：1）歷史包袱較輕、庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化的房企如中國海外發(fā)展、華潤置地、綠城中國、招商蛇口、建發(fā)國際集團、濱江集團、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展等；2）估值修復(fù)房企如萬科A、金地集團、新城控股等；3）同時建議關(guān)注經(jīng)紀(jì)（貝殼）、物管（中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余）、代建（綠城管理控股）等細(xì)分領(lǐng)域頭部企業(yè)。
　　政策環(huán)境監(jiān)測：中共中央政治局召開會議，穩(wěn)住樓市股市。
　　市場運行監(jiān)測：1）成交環(huán)比回升，后市有待觀察。本周(2.22-2.28)重點50城新房成交2.3萬套，環(huán)比升41.4%，重點20城二手房成交2.2萬套，環(huán)比升20.4%。2月（截至28日）重點50城新房日均成交同比上升25.9%，環(huán)比下降6.2%；重點20城二手房日均成交同比上升74%，環(huán)比下降0.3%。2）庫存環(huán)比下降，去化周期19.1個月。16城取證庫存9163萬平，環(huán)比降0.6%，去化周期19.1個月。
　　資本市場監(jiān)測：1）地產(chǎn)債：本周境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行50.6億元。2）地產(chǎn)股：本周房地產(chǎn)板塊上漲2.22%，跑贏滬深300（-2.22%）；當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）36.37倍，估值處于近五年94.82%分位。
　　風(fēng)險提示：1）樓市修復(fù)不及預(yù)期風(fēng)險；2）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險；3）行業(yè)短期波動超預(yù)期風(fēng)險。