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2025年3月5日，十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議開(kāi)幕，李強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告。我們認(rèn)為與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的信息包括以下幾點(diǎn)值得關(guān)注：
　　1）行業(yè)定位：穩(wěn)住樓市，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。自2024年9月中央政治局會(huì)議首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)已發(fā)生重大改變。2024年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“穩(wěn)住樓市”，而上述兩項(xiàng)提法再次被納入本屆政府工作報(bào)告中，表明2025年房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的重要性已上升至宏觀(guān)全局，我們認(rèn)為政府政策目標(biāo)明確，后續(xù)各項(xiàng)配套政策有望繼續(xù)完善，力促目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
　　2）需求側(cè)：因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造。2024年，各地積極出臺(tái)需求端優(yōu)化政策，其中涉及居民住房貸款利率、首付比例和交易稅費(fèi)等均已降至歷史低位水平。目前看，除個(gè)別核心城市仍保留部分限制性政策外，全國(guó)大多數(shù)城市調(diào)控政策已經(jīng)放開(kāi)。2025年，我們認(rèn)為核心城市有望繼續(xù)調(diào)減限制性政策，購(gòu)房補(bǔ)貼、降低交易費(fèi)用和公積金政策或進(jìn)一步優(yōu)化，加速更多剛需和改善性需求入市。
　　城中村和危舊房改造方面，住建部于2024年10月提出通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造，我們預(yù)計(jì)2025年城中村改造項(xiàng)目將繼續(xù)放量，在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上將繼續(xù)增加改造規(guī)模，結(jié)合貨幣化安置或房票安置，城中村改造加力實(shí)施或?qū)?dòng)更多購(gòu)房需求入市。
　　3）供給側(cè)：盤(pán)活存量控增量，收儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債持續(xù)推進(jìn)。2024年，中央和各部委持續(xù)出臺(tái)盤(pán)活閑置存量土地的相關(guān)政策，10月財(cái)政部明確使用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地。本屆政府工作報(bào)告中提及在存量商品房收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)，其次，擬安排地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。我們判斷相關(guān)配套，包括收儲(chǔ)價(jià)格、調(diào)規(guī)程序等卡點(diǎn)有望進(jìn)一步完善，有利盤(pán)活資產(chǎn)，推動(dòng)債務(wù)解決。
　　4）金融側(cè)：金融支持地產(chǎn)，防范重大風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)議明確拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。
　　5）體系建設(shè)：有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
　　投資建議：維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為行業(yè)政策近期明顯存在松綁，格局改善，空間打開(kāi)，優(yōu)質(zhì)公司的價(jià)值將會(huì)更加突出。建議關(guān)注：1）開(kāi)發(fā)類(lèi)：A股-萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口、城建發(fā)展、天健集團(tuán)、金地集團(tuán)；H股-中國(guó)海外發(fā)展；2）商住類(lèi)：華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股；3）物業(yè)類(lèi)：萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、新大正；4）文旅類(lèi)-華僑城A。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷(xiāo)售不暢，行業(yè)總量下行風(fēng)險(xiǎn)。