>> 中誠信國際-不動產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報告(2024年度)：CMBS產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏有所放緩，類REITs和持有型不動產(chǎn)ABS項目持續(xù)發(fā)力；存續(xù)期產(chǎn)品現(xiàn)金流大多不及預(yù)期，但資產(chǎn)估值相對穩(wěn)定-250311
| 上傳日期： |
2025/3/12 |
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| 1738KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
中誠信國際 |
| 評級： |
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作者： |
于桐宇,閻玉 |
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要點
發(fā)行情況：2024年，CMBS產(chǎn)品共發(fā)行57單，發(fā)行規(guī)模631.97億元，分別同比下降6.56%和30.63%，發(fā)行主體主要為基礎(chǔ)設(shè)施投融資公司和國央企房地產(chǎn)公司；類REITs產(chǎn)品共發(fā)行62單，發(fā)行規(guī)模1,435.87億元，同比分別大幅增長100.00%和116.79%，發(fā)行主體主要為電力生產(chǎn)與供應(yīng)公司、基礎(chǔ)設(shè)施投融資公司及房地產(chǎn)公司；持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品共發(fā)行5單，發(fā)行規(guī)模105.97億元，發(fā)行主體主要為央企建筑公司。
底層資產(chǎn)方面：2024年發(fā)行的CMBS和產(chǎn)權(quán)類類REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)均主要系一線和新一線城市的辦公、混合和零售物業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施類類REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)主要系電廠項目；持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品的底層資產(chǎn)則主要系高速公路和辦公物業(yè)。
期限結(jié)構(gòu)設(shè)計方面：2024年發(fā)行的CMBS產(chǎn)品期限介于11.84~20.96年，但以18年期為主；類REITs產(chǎn)品期限介于2.81~59.95年，但以10~30年為主；持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品期限介于16~66年，但以20年左右為主。其中CMBS和類REITs產(chǎn)品一般每3年設(shè)有開放期，持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品的開放期每0.5~7年不等。
優(yōu)先級證券抵押率方面：2024年發(fā)行的CMBS產(chǎn)品優(yōu)先級證券的抵押率大多介于60%~70%，產(chǎn)權(quán)類類REITs產(chǎn)品優(yōu)先級證券的抵押率主要集中在60%~90%，基礎(chǔ)設(shè)施類類REITs產(chǎn)品優(yōu)先級證券的抵押率主要介于70%~80%。
存續(xù)期現(xiàn)金流表現(xiàn)：在經(jīng)濟(jì)下行背景下，租賃需求萎縮，不動產(chǎn)運營面臨出租率和租金單價雙降壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計，在2024年度存續(xù)的不動產(chǎn)項目中（不含當(dāng)年新發(fā)行），72.41%的CMBS產(chǎn)品現(xiàn)金流不及預(yù)期；散租經(jīng)營的產(chǎn)權(quán)類類REITs產(chǎn)品物業(yè)現(xiàn)金流下跌和增長的比例基本持平；77.78%的基礎(chǔ)設(shè)施類類REITs產(chǎn)品的現(xiàn)金流不達(dá)預(yù)期，偏離幅度主要集中在5%~20%之間。
存續(xù)期估值表現(xiàn)：在2024年度存續(xù)的不動產(chǎn)項目中（不含當(dāng)年新發(fā)行），48.28%的CMBS產(chǎn)品下調(diào)了資產(chǎn)估值，下調(diào)幅度大多在5%以內(nèi)；產(chǎn)權(quán)類類REITs產(chǎn)品發(fā)生資產(chǎn)估值上調(diào)、下調(diào)和不變的比例持平；55.56%的基礎(chǔ)設(shè)施類類REITs產(chǎn)品資產(chǎn)下調(diào)了估值，下調(diào)幅度大多在10%以內(nèi)。
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