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事項(xiàng)：
　　公司公布2024年年報(bào)，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額2788億元，同比增長11%；股東應(yīng)占溢利255.8億元，同比下降18.5%；核心凈利潤254.2億元，同比下降8.5%；擬宣派2024年末期股息每股人民幣1.119元，計(jì)入中期股息每股人民幣0.20元，2024年全年股息將為每股人民幣1.319元。
　　平安觀點(diǎn)：
　　經(jīng)常性業(yè)務(wù)利潤貢獻(xiàn)突破百億大關(guān)：2024年公司綜合營業(yè)額2788億元，同比增長11%。其中，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營業(yè)額2371.5億元，同比增長11.8%；經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)額233億元，同比增長4.8%，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營業(yè)額121.3億元，同比增長14%，生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營業(yè)額62.2億元，同比增長0.5%。經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入合計(jì)416.5億元，同比增長6.6%，占總營業(yè)額14.9%。全年股東應(yīng)占溢利255.8億元，同比下降18.5%，核心凈利潤254.2億元，同比下降8.5%。其中經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤103.4億元，核心凈利潤貢獻(xiàn)占比同比增長6.3個(gè)百分點(diǎn)至40.7%。
　　多因素致利潤下滑，銷管費(fèi)用率改善：2024年公司股東應(yīng)占溢利增速低于營業(yè)額，主要源于：1）綜合毛利率同比下降3.6個(gè)百分點(diǎn)至21.6%，其中開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率同比下降3.9個(gè)百分點(diǎn)至16.8%；2）其他收入、其他收益及虧損同比減少19億元；3）應(yīng)占聯(lián)合營公司投資之利潤同比減少19.7億元；4）財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增加14.4億元，致財(cái)務(wù)費(fèi)用率同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn)至1.1%；5）少數(shù)股東損益占比同比提升8.1個(gè)百分點(diǎn)至24.1%。公司全年經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率70%，同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)（不含酒店）毛利率75.7%，同比持平；銷管費(fèi)用率4.9%，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。
　　簽約銷售排名居前，資管規(guī)模不斷擴(kuò)大：2024年公司簽約銷售額2611億元，同比下降15%，簽約面積1134萬平米，同比下降13.3%，簽約銷售額行業(yè)排名躍升至第三。全年堅(jiān)持量入為出，獲取項(xiàng)目29個(gè)，權(quán)益投資526億元，投資強(qiáng)度保持行業(yè)前三，一二線投資占比94%，有效補(bǔ)充核心城市優(yōu)質(zhì)土儲。2024年末公司資產(chǎn)管理規(guī)模4621億元，同比增長8.1%，全年新開購物中心16座，平均開業(yè)率超過95%，年末在營購物中心升至92座，全年購物中心零售額1953億元，同比增長19.2%，同店增長4.6%。2024年末總土儲面積5194萬平米，其中開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)土儲面積4390萬平米，一二線城市面積占比71%。
　　債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資成本創(chuàng)出新低：2024年末公司加權(quán)平均融資成本同比下降45個(gè)基點(diǎn)至3.11%，維持行業(yè)最低梯隊(duì)；平均債務(wù)期限延長至6.7年；現(xiàn)金儲備同比增長16.5%至1332億元；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率55.6%，凈有息負(fù)債率31.9%。
　　投資建議：由于公司投資收益減少、少數(shù)股東損益占比提升等超出預(yù)期，小幅下調(diào)公司2025-2026年EPS預(yù)測至3.77元（原為3.97元）、3.89元（原為4.19元），新增2027年EPS預(yù)測為4.17元，當(dāng)前股價(jià)對應(yīng)PE分別為6.3倍、6.1倍、5.7倍。公司作為央企地產(chǎn)領(lǐng)先者，全業(yè)態(tài)均衡布局，大資管持續(xù)精進(jìn)，綜合實(shí)力首屈一指，商業(yè)運(yùn)營護(hù)城河深厚，開發(fā)銷售精準(zhǔn)匹配住房新趨勢，有望持續(xù)受益行業(yè)發(fā)展，維持“推薦”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）樓市修復(fù)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：若后續(xù)政策呵護(hù)力度有限、購房者信心不足，樓市修復(fù)低于預(yù)期，將對公司發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響；2）消費(fèi)修復(fù)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：若居民消費(fèi)恢復(fù)有限，消費(fèi)市場表現(xiàn)乏力，將對公司存量及新開商業(yè)形成沖擊，對出租率、租金等產(chǎn)生不良影響；3）項(xiàng)目進(jìn)程不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：公司商業(yè)項(xiàng)目、綜合體、城市更新等開發(fā)周期較長，存在開業(yè)計(jì)劃放緩、推進(jìn)進(jìn)程不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；4）盈利能力修復(fù)緩慢、持續(xù)減值等風(fēng)險(xiǎn)