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結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績穩(wěn)健，經(jīng)常性利潤貢獻過百億，維持“買入”評級
　　華潤置地發(fā)布2024年全年業(yè)績。受行業(yè)銷售下行影響，我們下調(diào)2025-2026年并新增2027年盈利預測，預計公司2025-2027年歸母凈利潤為289.9、317.0、349.1億元（2025-2026年原值為304.7、338.8億元），對應EPS為4.07、4.45、4.90元，當前股價對應PE為5.9、5.4、4.9倍，公司銷售拿地穩(wěn)健，市占率持續(xù)提升，充裕土儲保障未來結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績，經(jīng)常性業(yè)務盈利水平高企，維持“買入”評級。
　　結(jié)轉(zhuǎn)毛利率拖累業(yè)績，派息率穩(wěn)中有升
　　公司2024年營收2788億元，同比+11.0%；歸母凈利潤256億元，核心凈利潤254億元，同比-8.5%；毛利率21.6%，同比-3.6pct，其中開發(fā)業(yè)務毛利率16.8%，同比-3.9pct。截至2024年末，公司資產(chǎn)負債率55.6%、凈有息負債率31.9%、加權(quán)融資成本3.11%（同比下降45BP），現(xiàn)金及銀行結(jié)存1332億元，同比+16.5%；全年每股股息1.319元，派息率提升至37%。
　　經(jīng)常性業(yè)務利潤貢獻占比提升，購物中心穩(wěn)健擴張
　　公司2024年經(jīng)常性收入416億元，同比+6.6%；經(jīng)常性核心凈利潤103億元，同比+8.2%，收入和利潤占比分別為14.9%和40.7%。其中（1）購物中心：租金收入193億元，同比+8.4%；兩費占比同比-1.6pct，毛利率及經(jīng)營利潤率分別升至76.0%及61.0%近年高位；零售額同比+19.2%，出租率同比+0.6pct至97.1%；2024年新開商場16座，總開業(yè)達92座。（2）寫字樓：租金收入18.8億元，同比-8.7%，出租率75%，全年EBITDA成本回報率為6.4%。（3）酒店：收入20.7億元，同比-10.8%，兩費費率改善1.0pct至17.7%。（4）華潤萬象生活：收入170.43億元，同比+15.4%；歸母凈利潤36.29億元，同比+23.9%。
　　銷售排名進入前三，拿地穩(wěn)健土儲充裕
　　公司2024年銷售金額2611.0億元，進入行業(yè)前三，市占率提升至2.7%的新高，其中一線城市占比同比+9pct，在25城市占率穩(wěn)居前五。公司2024年拿地29宗，新增土儲393萬方，權(quán)益面積282萬方，其中一二線占比94%。截至2024年末開發(fā)銷售土儲達4390萬方，一二線城市占比71%；可售貨源5009億元，其中89%位于一二線城市，住宅占比77%，已售未結(jié)轉(zhuǎn)貨值2935億元。
　　風險提示：政策支持不及預期、行業(yè)銷售恢復不及預期、公司融資不及預期。