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減值影響凈利表現(xiàn)，周轉(zhuǎn)提速，堅(jiān)決布局核心城市，維持“買入”評級
　　綠城中國發(fā)布2024年業(yè)績。公司營收增長毛利率承壓，周轉(zhuǎn)效率持續(xù)提升，自投代建業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，土儲充裕結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，融資成本不斷降低。我們維持2025-2026年并新增2027年盈利預(yù)測，預(yù)計(jì)2025-2027年公司歸母凈利潤為33.3、45.4、54.3億元，對應(yīng)EPS為1.31、1.79、2.14元，當(dāng)前股價(jià)對應(yīng)PE為8.0、5.8、4.9倍，我們看好公司低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)完成后盈利回升，維持“買入”評級。
　　減值影響歸母凈利表現(xiàn)，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利同比增長
　　2024年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1585.46億元，同比增長20.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤15.96億元，同比下降48.8%，主要由于計(jì)提減值49.17億元，若剔除減值影響，預(yù)計(jì)歸母凈利潤增長。公司派息為每股0.30元，派息比例提升至48%。2024年整體結(jié)算毛利率12.8%，同比下降0.2pct；其中開發(fā)業(yè)務(wù)11.7%，同比提升0.4pct。
　　銷售規(guī)模保持韌性，周轉(zhuǎn)速度進(jìn)一步加快
　　2024年1-12月，公司累計(jì)自投銷售面積591萬平方米，同比下降13.8%；累計(jì)自投銷售金額1718億元，同比下降11.6%；公司權(quán)益金額為1206億元，同比下降5.5%，權(quán)益比提升4.5pct至70.2%。高周轉(zhuǎn)方面主要亮點(diǎn)：（1）新項(xiàng)目流速加快，2024年獲取的42個(gè)新項(xiàng)目已經(jīng)開盤27個(gè)。開發(fā)周期進(jìn)一步提速，從拿地至開工、首開及經(jīng)營現(xiàn)金流回正分別縮短至1.7、4.7及12.3個(gè)月。車宅去化比同比提升7%至1.39倍，26個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)整盤車宅同罄；（2）一二線城市銷售額占比達(dá)79%，在北京、上海、杭州、南京等18個(gè)核心城市銷售排名當(dāng)?shù)厍拔澹唬?）銷售回款率104%。2025年，自投項(xiàng)目可售貨值2002億元（不含2025年內(nèi)新增項(xiàng)目），并且聚焦高能級核心城市，一二線城市占比達(dá)83%。
　　投資布局核心城市，融資成本進(jìn)一步壓降
　　公司全年新增項(xiàng)目42個(gè)，總建筑面積約418萬平方米，權(quán)益地價(jià)484億元，平均樓面價(jià)14383元/平米，預(yù)計(jì)新增貨值1088億元，投資強(qiáng)度63%。一二線城市貨值占比達(dá)92%，其中北上杭貨值占比達(dá)51%。截至2024年末，平均融資成本降至3.7%，同比下降40 bps；一年內(nèi)到期債務(wù)占比為23.1%，維持低位。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策支持不及預(yù)期、行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期、公司融資不及預(yù)期。