>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)3月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售投資數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：權(quán)益銷(xiāo)售下滑，核心城市土拍升溫-250408
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2025/4/8 |
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華創(chuàng)證券 |
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事項(xiàng)：
克而瑞發(fā)布百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售、拿地?cái)?shù)據(jù)，2025年1-3月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售金額5767億元，同比下降5%，3月百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷(xiāo)售金額2540億元，同比下降11%。1-3月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)拿地貨值6220億元，同比上升17.8%；百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)拿地金額3171億元，同比上升42%。
評(píng)論：
3月百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷(xiāo)售金額同比下降11%，市場(chǎng)景氣度較上月基本持平。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，3月百?gòu)?qiáng)房企單月權(quán)益銷(xiāo)售金額2540億元，同比下降11%。1-3月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售金額5767億元，同比下降5%。從剔除季節(jié)性因素的銷(xiāo)售市場(chǎng)熱度看，3月季調(diào)數(shù)據(jù)環(huán)比小幅上升，接近24年12月-25年1月水平
國(guó)央企3月權(quán)益銷(xiāo)售金額同比下降8%，1-3月非違約房企權(quán)益銷(xiāo)售額占百?gòu)?qiáng)房企89%。1）百?gòu)?qiáng)房企中國(guó)央企銷(xiāo)售占比較去年同期有所提升，1-3月國(guó)央企累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售金額占百?gòu)?qiáng)房企69%，相比去年同期提升約3.2個(gè)百分點(diǎn)。2）單月權(quán)益銷(xiāo)售來(lái)看，3月百?gòu)?qiáng)房企中國(guó)央企、非國(guó)央企銷(xiāo)售均有所下降但仍有分化，國(guó)央企同比下降8%，而非國(guó)央企同比下降17%。3）百?gòu)?qiáng)房企中非違約房企表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)于整體，1-3月非違約房企占整體權(quán)益銷(xiāo)售金額比例提升至89%。百?gòu)?qiáng)房企中違約房企銷(xiāo)售金額持續(xù)下降，違約房企3月權(quán)益銷(xiāo)售金額同比下滑29%，1-3月累計(jì)同比下降30%。
前30強(qiáng)房企有14家3月權(quán)益銷(xiāo)售金額同比為正，16家1-3月累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售金額同比為正。1）TOP30房企中有14家3月權(quán)益銷(xiāo)售金額同比為正，其中越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、保利發(fā)展、中國(guó)金茂同比分別增長(zhǎng)58%、16%、4%、2%。2）TOP30房企中有16家1-3月權(quán)益銷(xiāo)售金額同比為正，其中中國(guó)鐵建、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國(guó)金茂、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地同比分別增長(zhǎng)49%、42%、39%、4%、4%、1%。
1-3月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)拿地金額上升42%，單月拿地金額積極度基本維持。1-3月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)拿地貨值6220億元，同比上升17.8%；累計(jì)拿地金額3171.2億元，同比上升42%。3月百?gòu)?qiáng)房企拿地貨值1841.3億元，同比上升36.8%；拿地金額961億元，同比上升39.2%。2024年9月底新政后，房企拿地積極度提升，核心城市市場(chǎng)熱度回升，各地加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，房企拿地積極性提升。
3月全國(guó)性國(guó)央企依然為拿地主力，前10的國(guó)央企拿地貨值占百?gòu)?qiáng)房企拿地貨值的55%。1）重點(diǎn)關(guān)注的房企中，中海、保利發(fā)展、越秀、綠城中國(guó)、招商蛇口、濱江集團(tuán)、華潤(rùn)置地、華發(fā)股份、龍湖集團(tuán)2025年1-3月累計(jì)拿地貨值同比均上升。2）中海、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、招商蛇口1-3月累計(jì)拿地貨值同比分別為1642%、306%、186%、136%、111%，均超100%。3）金茂2025年1-3月累計(jì)拿地貨值306億元，累計(jì)拿地金額199.3億元，同比增加2788%。
70大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比維持在-0.1%，環(huán)比下跌城市升至45座。2024年9月后70大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅快速收窄，后續(xù)改善可能仍需政策催化。3月城市之間分化明顯，環(huán)比下跌城市為45座，較上月增加3座。雖然行業(yè)總體仍偏弱，但核心城市有一定改善跡象。
一線城市二手房轉(zhuǎn)定持續(xù)小幅下降。1）2025年第14周北京大中介二手房轉(zhuǎn)定約1700套（二手房成交流程為帶看—轉(zhuǎn)定（交定金）—網(wǎng)簽備案，轉(zhuǎn)定領(lǐng)先于網(wǎng)簽約3周，時(shí)效性更好），環(huán)比下降17%，同比增加14%，低于2023年小陽(yáng)春峰值。3）深圳大中介二手房轉(zhuǎn)定約1300套，環(huán)比下降25%，同比增加34%。4）廣州大中介二手房轉(zhuǎn)定約700套，環(huán)比下降28%，同比增加21%
核心城市土拍熱度不減，熱門(mén)地塊溢價(jià)率持續(xù)走高。上海、杭州、成都等部分核心城市土拍熱度較高，近期成交多宗高溢價(jià)率“地王”，主要原因是過(guò)去地方政府管控新房?jī)r(jià)格，而二手房市場(chǎng)化定價(jià)，導(dǎo)致限價(jià)新房與二手房存在房?jī)r(jià)倒掛，后續(xù)高溢價(jià)率地塊預(yù)計(jì)打造“好房子”，滿(mǎn)足居民改善性住房需求，回歸市場(chǎng)化定價(jià)。1）2025年3月杭州第4-6批土地出讓結(jié)束，總計(jì)出讓10塊土地，均位于核心區(qū)域，溢價(jià)率相較2月再創(chuàng)新高。西湖區(qū)蔣村地塊起拍樓面價(jià)就超過(guò)4萬(wàn)元/平，容積率約1.1，為低密改善類(lèi)型，該板塊長(zhǎng)期缺乏新房供應(yīng)，地塊成交樓面價(jià)達(dá)到8.8萬(wàn)元/平，溢價(jià)率達(dá)115.39%，超過(guò)3月25日拍賣(mài)的約7.7萬(wàn)元/平水電新村地塊，成為杭州新地王。2）3月上海完成2025年第2輪和第3輪土地出讓?zhuān)鐑r(jià)率分化較為嚴(yán)重，嘉定新城核心區(qū)地塊、靜安及浦東北蔡地塊溢價(jià)率均在30%及以上。3）3月27日，成都新單價(jià)地王誕生，建發(fā)競(jìng)得錦江區(qū)金融城地塊，成交總價(jià)約33.47億，樓面價(jià)41200元/平，競(jìng)價(jià)溢價(jià)率106%，成都土拍成交樓面價(jià)首次突破4萬(wàn)元/平，成為最新單價(jià)地王。
頭部國(guó)央企拿地積極，把握住核心城市核心區(qū)高端改善性需求機(jī)會(huì)的公司，銷(xiāo)售將一定程度改善。2025年1-3月中國(guó)金茂、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、建發(fā)房產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口拿地貨值/銷(xiāo)售金額均大于1，頭部房企積極置換土儲(chǔ)。若新增土儲(chǔ)去化情況理想，有助于改善銷(xiāo)售表現(xiàn)。當(dāng)前仍存在核心城市核心區(qū)域高端改善性需求，把握壁龕市場(chǎng)的房企將穩(wěn)定賺取利潤(rùn)。
小陽(yáng)春更多為當(dāng)前宏觀環(huán)境下的交易均衡，在收入預(yù)期未改善的情況下，二手房成交量沖高也難以
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