>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2025年3月統(tǒng)計局數(shù)據(jù)點評：單月銷售與新開工降幅收窄，投資降幅擴大；4月中旬起建議關(guān)注地產(chǎn)板塊行情-250416
| 上傳日期： |
2025/4/17 |
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| 499KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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國家統(tǒng)計局發(fā)布2025年3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。3月銷售面積1.11億平，同比增速-0.9%（前值：-5.1%）；開發(fā)投資金額9184億元，同比增速-10.0%（前值：-9.8%）；新開工面積6382萬平，同比增速-18.1%（前值：-29.6%）。
統(tǒng)計局披露同比增速說明：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計制度、統(tǒng)計執(zhí)法檢查等規(guī)定，對上年同期房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售面積等數(shù)據(jù)進行修訂，增速按可比口徑計算。
核心觀點
1.商品房銷售：
銷售單月降幅收窄，新房房價環(huán)比持續(xù)回落。1）商品房單月銷售降幅收窄。2025年3月銷售面積1.11億平，同比下降0.9%，銷售金額1.05萬億元，同比下降1.6%，降幅分別較2月收窄了4.2、1.0個百分點。其中，住宅銷售面積同比下降0.6%，降幅較2月收窄了2.8個百分點，住宅銷售金額同比下降0.4%，降幅與2月持平。銷售單月降幅收窄主要是得益于3月房企推盤積極性提升，供應(yīng)增加。不過總體來看，與我們跟蹤的重點城市高頻數(shù)據(jù)和百強房企銷售數(shù)據(jù)趨勢有差異。2）銷售均價環(huán)比持續(xù)回落。3月商品房銷售均價9475元/平，環(huán)比下降0.8%，同比下降0.7%；其中住宅銷售均價9922元/平，環(huán)比下降0.3%，同比增長0.2%。3）從區(qū)域來看，東部地區(qū)銷售面積雖然同比降幅最大，但均價同比已經(jīng)連續(xù)6個月正增長；而中部地區(qū)“以價換量”的情況較為明顯。3月東、中、西部銷售面積同比增速分別為-1.8%、2.1%、-1.5%，東部、西部地區(qū)同比降幅較2月分別收窄5.5、4.4個百分點，中部地區(qū)同比增速較2月提升2.8個百分點；東、中、西部銷售金額同比增速分別為-1.3%、-1.3%、-3.6%；銷售均價同比增速分別為0.5%、-3.3%、-2.1%。從累計來看，2025年一季度銷售面積2.19億平，同比下降3.0%，銷售金額2.08萬億元，同比下降2.1%，銷售均價9510元/平，同比增長0.9%。我們認為，2025年新房銷售仍將負增長。但在一系列利好政策的推動以及低基數(shù)的影響下，我們預(yù)計較2024年同比降幅會有所收窄，我們預(yù)計2025年商品房銷售面積同比增速為-9%；銷售金額同比增速-12%，銷售均價同比增速-3%。
2.商品住宅庫存：
現(xiàn)房住宅庫存壓力較大，占整體庫存的比重已經(jīng)達到近四分之一。1）從全國商品住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至3月末，我國商品住宅廣義庫存面積為17.0億平，環(huán)比下降2.6%，同比下降15.1%；去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）24.9個月，環(huán)比下降1.5個月，同比下降4.5個月。2）從全國現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至3月末，我國住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）約4.22億平，環(huán)比下降2.4%，同比增長6.8%；現(xiàn)房去化周期為22.0個月（由于3月現(xiàn)房銷售未公布，我們采用2024年9月-2025年2月銷售均值計算），環(huán)比下降0.5個月，同比下降2.0個月；住宅現(xiàn)房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為24.7%，環(huán)比提升0.1個百分點，同比提升5.1個百分點。
3.房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：
房地產(chǎn)投資同比降幅小幅擴大，但住宅投資同比降幅持續(xù)收窄，主要是因為土地投資有所修復(fù)，施工建安投資仍然承壓。3月開發(fā)投資金額9184億元，同比下降10.0%，降幅較2月擴大了0.2個百分點。不過，住宅投資同比降幅持續(xù)收窄，3月住宅開發(fā)投資金額7077億元，同比下降8.8%，降幅較2月收窄了0.4個百分點。1）土地投資有所修復(fù)。2024年三季度全國（300城）土地成交總價同比下降8.7%，降幅較二季度收窄36.7個百分點，2024年四季度同比降幅進一步收窄至3.1%，或帶動2025年一、二季度土地投資小幅修復(fù)。如果從住宅類用地成交情況來看，2024年三季度全國住宅類用地成交總價同比下降18.9%，降幅較二季度收窄35.9個百分點，2024年四季度同比降幅進一步收窄至6.5%，2025年一季度同比增速轉(zhuǎn)正（2.6%），近期土地市場修復(fù)也有望對后續(xù)的投資開工修復(fù)形成一定支撐。2）但施工建安投資持續(xù)低迷。3月新開工面積6382萬平，同比下降18.1%，同比降幅雖然較2月收窄了11.5個百分點，但是從絕對值來看，處于2005年以來同期的最低水平。1-3月施工面積同比也有9.5%的下降，降幅較上月進一步擴大0.4個百分點。從區(qū)域來看，東、西部地區(qū)投資降幅擴大，東部地區(qū)3月投資額同比下降11.6%，降幅較2月擴大了0.2個百分點，中部地區(qū)投資額同比下降7.9%，降幅較2月收窄了0.8個百分點，西部地區(qū)投資額同比下降6.3%，降幅較2月擴大了3.0個百分點。從累計來看，2025年一季度開發(fā)投資金額1.99萬億元，同比下降9.9%；新開工面積1.30億平，同比下降24.4%。我們認為，由于前期拿地減少、庫存規(guī)模仍然較高，并且當前房企多“以銷定產(chǎn)”，2025年新開工和投資預(yù)計將持續(xù)回落，但降幅較2024年都會略微收窄。新開工與投資能否出現(xiàn)小幅修復(fù)的關(guān)鍵在于貨幣化舊改推進進度、盤活閑置存量土地的開展等。我們預(yù)計2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-9%，新開工面積同比增速-16%。
竣工面積同比降幅雖然收窄，但仍處于2010年以來同期最低水平。3月竣工面積4296萬平，同比下降11.5%，降幅雖然較2月收窄了4.1
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