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投資要點(diǎn)：
　　過(guò)去一周REITs市場(chǎng)整體持續(xù)下跌，中證REITs全收益指數(shù)6連跌收于1058.94。2025年4月17日中證REITs指數(shù)突破年內(nèi)新高后回落，過(guò)去一周指數(shù)延續(xù)下行趨勢(shì)，最低點(diǎn)來(lái)到1056.79，對(duì)應(yīng)周度跌幅在1.63%，25日尾盤指數(shù)上揚(yáng)，最終定格在1058.94，對(duì)應(yīng)周度跌幅在1.43%，為2025年以來(lái)第二大周度跌幅。
　　本次下跌主因季報(bào)公布后部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不及預(yù)期，項(xiàng)目估值參數(shù)與估值模型迎來(lái)重塑的同時(shí)，整體行情弱化也導(dǎo)致止盈情緒反復(fù)。過(guò)去一周各REITs陸續(xù)披露一季度報(bào)，從底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)來(lái)看，部分強(qiáng)周期板塊項(xiàng)目表現(xiàn)不佳，量?jī)r(jià)格局已顯現(xiàn)出由“以價(jià)換量”向“量?jī)r(jià)齊跌”過(guò)渡的趨勢(shì)，估值參數(shù)與估值模型迎來(lái)重塑配合投資者調(diào)倉(cāng)，資金往經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)更穩(wěn)健的項(xiàng)目集中，體現(xiàn)為過(guò)去一周強(qiáng)周期板塊內(nèi)項(xiàng)目行情分化顯著。
　　分母端下行，估值對(duì)分子端邊際變化更為敏感，維持對(duì)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健核心資產(chǎn)的配置建議。2025年以來(lái)REITs項(xiàng)目分派率持續(xù)壓降的背后，隱含著投資者對(duì)REITs項(xiàng)目類固收屬性的認(rèn)可，但我們?cè)凇蛾P(guān)注REITs行情獨(dú)立性》中強(qiáng)調(diào)，相較于債而言，需關(guān)注REITs分子端下行風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)沖擊下的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而分母端的下行意味著REIT項(xiàng)目估值將對(duì)分子端變動(dòng)更敏感。后續(xù)來(lái)看，伴隨著REITs市場(chǎng)分派率中樞整體下行，經(jīng)營(yíng)及分紅預(yù)期穩(wěn)健的項(xiàng)目仍是核心資產(chǎn)，當(dāng)前回調(diào)壓力下可適機(jī)配置。
　　過(guò)去一周REITs指數(shù)整體下行，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs表現(xiàn)較好。具體來(lái)看，過(guò)去一周中證REITs（收盤）和中證REITs（全收益）分別變化-1.83%和-1.43%，產(chǎn)權(quán)類REITs和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs分別變化-1.24%和-0.55%。從底層資產(chǎn)來(lái)看，過(guò)去一周倉(cāng)儲(chǔ)類和交通類REITs表現(xiàn)較好，能源和產(chǎn)業(yè)園REITs表現(xiàn)相對(duì)一般。具體來(lái)看，漲幅由高到低分別為：倉(cāng)儲(chǔ)（0.91%）、交通（0.03%）、消費(fèi)（0.01%）、市政環(huán)保（-0.80%）、保障房（-1.75%）、能源（-2.62%）、產(chǎn)業(yè)園（-2.98%）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：超預(yù)期REIT政策發(fā)布，底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況惡化，底層資產(chǎn)數(shù)據(jù)計(jì)算方式有偏差。