>> 國盛證券-保利發(fā)展(600048)多因素致業(yè)績下滑，銷售規(guī)模穩(wěn)居榜首-250501
| 上傳日期： |
2025/5/1 |
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| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
金晶,肖依依 |
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毛利率下滑和計提減值致2024年業(yè)績承壓。2024年公司營業(yè)收入3116.7億元，同比減少10.1%；歸母凈利潤50億元，同比下降58.6%；扣非后歸母凈利潤42.6億元，同比下降63.9%。公司業(yè)績大幅下滑主要由于：（1）低毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)導致公司2024年毛利率同比下降1.9pct至14.1%；（2）投資凈收益同比減少19.1%至17.9億元；（3）計提資產(chǎn)減值損失和信用減值損失分別為50.6和6.7億元，同比分別增加0.1和6.3億元，資產(chǎn)減值損失中包含存貨跌價準備49.7億元，主要為廈門、昆明、東莞、武漢、德陽、佛山等地項目。2025年一季度實現(xiàn)營業(yè)收入542.7億元，同比增長9.1%；毛利率16.1%，同比下降2.5pct；歸母凈利潤19.5億元，同比減少12.3%。鑒于公司85億元定向可轉(zhuǎn)債發(fā)行獲批，為確保發(fā)行順利，公司延遲審議2024年度利潤分配方案，待發(fā)行完成后將盡快依規(guī)推進。
銷售額維持行業(yè)第一，核心城市市占率提升。公司2024年銷售面積1796.6萬方，同比減少24.7%；銷售額3230.3億元，同比減少23.5%，銷售額排名連續(xù)兩年維持第一，其中2022年及以后獲取的增量項目銷售金額貢獻占比六成。2025Q1公司實現(xiàn)銷售額630.3億元，同比微增0.1%。公司在核心城市市占率持續(xù)提升，2024年公司在核心38城銷售市占率達7.1%，同比提升0.3pct，其中14城市占率超10%，16城連續(xù)三年排名前三。公司加快銷售資金回籠，2024年回籠金額3277億元，回籠率101%，其中當年銷售當年回籠率79.6%，較上年提升1.3pct。
一線城市投資占比大幅提升，土儲結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。公司2024年共拓展項目37個，總地價683億元，權(quán)益地價602億元，位居行業(yè)第二；全口徑拿地強度21.1%，同比減少17.5pct；權(quán)益比88.1%，同比提升4.9pct，創(chuàng)近十年新高。2025Q1公司拿地強度顯著提升，共拓展11個項目，總地價180億元，同比增加260%；拿地強度28.6%，同比提升20.6pct。2024年投資金額99%位于核心38城，其中74%位于北上廣一線城市（較上年增加40pct），18%位于西安、成都、石家莊、合肥等二線城市；2025Q1投資額60%位于北京和上海。2024年當年拓展當年開盤項目23個，銷售額172億元，動態(tài)銷凈率超9%。此外，公司近年來通過“調(diào)規(guī)轉(zhuǎn)性、換地、退地”等方式，已盤活約270萬方未開工土地，盤活資金超百億。截止2024年末，公司土儲計容面積約6258萬方，同比減少19.7%，其中增量項目約1000萬方，存量項目約5280萬方，較年初下降20%，土儲結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。
債務規(guī)模連續(xù)兩年壓降，融資成本創(chuàng)新低。截至2024年末，公司總資產(chǎn)13351億元，同比減少7.1%；貨幣資金1341.7億元，同比減少9.3%；總負債9925.8億元，同比減少9.8%；有息負債3488億元，同比減少1.5%，連續(xù)兩年實現(xiàn)有息負債規(guī)模壓降；資產(chǎn)負債率74.3%，同比下降2.2pct。債務結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，直接融資余額占比20%，較上年提升3.7pct；三年以上到期債務占比39.6%，較年初提升8pct。綜合融資成本創(chuàng)歷史新低，2024年同比下降46BP至3.1%。
投資建議：考慮到公司作為央企龍頭，經(jīng)營穩(wěn)健融資優(yōu)勢顯著，且拿地聚焦核心城市，土儲質(zhì)量不斷優(yōu)化，隨著拿地毛利率修復，結(jié)算利潤率有望得到改善。根據(jù)公司拿地和銷售情況，我們調(diào)整了盈利預測，預測公司2025/2026/2027年營業(yè)收入為2813/2610/2474億元，歸母凈利潤分別為51/56/63億元，對應攤薄EPS為0.43/0.47/0.53元/股，當前股價對應2025年動態(tài)PE19.5x。維持“買入”評級。
風險提示：政策放松不及預期，毛利率下行超預期，結(jié)算進度不及預期。
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