>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)2024年物業(yè)管理板塊財報綜述：物管行業(yè)總體降速，優(yōu)質(zhì)物企提質(zhì)增效-250506
| 上傳日期： |
2025/5/6 |
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| 632KB |
| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本期投資提示：
24年營收增速放緩、業(yè)績下滑，行業(yè)總體降速、企業(yè)間繼續(xù)分化。24年，物業(yè)管理板塊整體主營業(yè)務(wù)收入同比+4.2%，較上年同期-3.5pct。其中，一線物企營業(yè)收入同比+5.6%，較上年同期-4.9pct；二線物企營業(yè)收入同比+2.9%，較上年同期-0.4pct。24年，物業(yè)管理板塊整體歸母凈利潤同比-18.2%，較上年同期-15.7pct。其中，一線物企歸母凈利潤同比-18.3%，較上年同期-7.7pct；二線物企歸母凈利潤同比-21.4%，較上年同期-62.6pct。24年，主流物業(yè)管理公司營收增速放緩、凈利潤同比下降，源于：1）21年下半年以來房地產(chǎn)新開工、銷售持續(xù)下行；2）部分房地產(chǎn)企業(yè)出險，竣工交付受到影響；3）應(yīng)收賬款計提減值增加。綜合來看，物管行業(yè)呈現(xiàn)總體降速，結(jié)構(gòu)繼續(xù)分化，一線物企營收、業(yè)績增速仍高于二線物企，體現(xiàn)出強者仍強的局面。
24年毛利率、凈利率下降，源于成本占比提升、應(yīng)收款減值增加等。24年，物業(yè)管理板塊整體毛利率為18.5%，同比-1.3pct。其中，一線物企毛利率17.6%，同比-0.7pct；二線物企毛利率19.6%，同比-2.9pct。24年，物業(yè)管理板塊整體凈利率3.8%，同比1.1pct。其中，一線物企凈利率4.5%，同比-1.3pct；二線物企凈利率2.5%，同比0.8pct。24年，物業(yè)管理板塊整體三費率為9.5%，同比-0.7pct。其中，一線物企三費率為6.7%，同比-0.5pct；二線物企三費率為10.4%，同比-0.7pct。24年，物業(yè)管理板塊應(yīng)收款余額均值達37億元，同比+3.5%；應(yīng)收賬款減值均值10.8億元，同比+60%，對應(yīng)應(yīng)收賬款減值占比應(yīng)收賬款達32.2%，同比+12.7pct，其中一線物企20.7%、同比+11.9pct，二線物企43.7%、同比+14.6pct；商譽減值及無形資產(chǎn)攤銷比例平均值為4.4%，同比-3.5pct。24年，物管公司毛利率和凈利率下降，主要源于：1）地產(chǎn)行業(yè)下行、成本占比上升等，壓制物管行業(yè)盈利能力；2）非住宅物業(yè)競爭有所加劇；3）高毛利增值服務(wù)增速下行；4）應(yīng)收賬款減值增加；5）商譽減值及無形資產(chǎn)攤銷占比高位。
24年基礎(chǔ)/非業(yè)主/業(yè)主增值分別占73%/9%/11%、合同/在管比1.3倍。24年，7家主流物企物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)營收分別占比73%、9%、11%，分別同比+10%、-16%、+0.2%。綜合來看，主流物業(yè)公司物業(yè)管理服務(wù)保持穩(wěn)健增長，非業(yè)主增值服務(wù)受地產(chǎn)下行拖累、業(yè)主增值服務(wù)受消費下行影響，占比均有所下降。從經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，24年，13家主流物企在管面積平均同比+9.0%，較上年同期5.6pct；其中，一線、二線物企平均分別同比+8.5%、+9.5%。合同面積平均同比+3.7%，較上年同期-2.9pct；其中，一線、二線物企平均分別同比+1.5%、+5.4%。24年末，13家主流物企合同/在管面積平均覆蓋倍數(shù)為1.30倍，較23年末-0.12倍。其中，一線、二線物企分別為1.33、1.28倍，分別較23年末-0.19倍、-0.07倍。
24年行業(yè)資產(chǎn)負債率、周轉(zhuǎn)率、凈利率均降，導(dǎo)致物管板塊ROE下降。24年，物業(yè)管理板塊整體ROE為4.4%，同比-3.2pct。其中，一線物企ROE為9.0%，同比-4.1pct；二線物企ROE為3.0%，同比-3.0pct。24年，板塊整體資產(chǎn)負債率為44.6%，同比2.5pct；板塊整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.74次，同比-0.06次；板塊整體凈利率為3.8%，同比1.1pct。綜合來看，24年，物業(yè)管理板塊負債率、周轉(zhuǎn)率、凈利率均下降，綜合導(dǎo)致板塊ROE下降，其中一線物企仍好于二線物企。
投資分析意見：物管行業(yè)總體降速，優(yōu)質(zhì)物企提質(zhì)增效，維持“看好”評級。我們認為，我國物業(yè)管理行業(yè)同時兼具了準公共服務(wù)、消費、資產(chǎn)管理三大屬性，并且同時兼顧政府、居民和業(yè)主等三大主體的利益，形成政府、居民、業(yè)主、物管四方共贏的局面。對比海外，我國物業(yè)管理行業(yè)擁有空間巨大、圍墻屬性、集中度繼承三大獨有特色。短期來看，由于房地產(chǎn)基本面超預(yù)期下行影響，物管行業(yè)呈現(xiàn)總體降速、物企分化進一步加劇趨勢，其中優(yōu)質(zhì)物企有望更加受益集中度提升、并提質(zhì)增效下實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，預(yù)計后續(xù)成長空間更大。目前物管板塊平均2025PE僅13X，我們維持物管行業(yè)“看好”評級，推薦：華潤萬象、招商積余、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)，建議關(guān)注：濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
風險提示：地產(chǎn)超預(yù)期下行、人工成本上行超預(yù)期、增值服務(wù)探索不及預(yù)期。
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