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一攬子金融政策發(fā)布，降準(zhǔn)降息落地，地產(chǎn)支持政策穩(wěn)步推進(jìn)。5月7日，國新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期”有關(guān)情況。本次發(fā)布會(huì)貫徹落實(shí)此前政治局會(huì)議精神，央行行長潘功勝表示，進(jìn)一步實(shí)施好適度寬松的貨幣政策，推出一攬子貨幣政策措施，其中，1、降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將向市場提供長期流動(dòng)性約1萬億元。2、下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)LPR同步下行約0.1個(gè)百分點(diǎn)。3、降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%。降準(zhǔn)降息如我們此前提示，未來全國新發(fā)房貸利率有望下破3%關(guān)口。此外，地產(chǎn)支持政策穩(wěn)步推進(jìn)，金融監(jiān)管總局李云澤提到，目前，商業(yè)銀行審批通過的“白名單”貸款增至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅的建設(shè)和交付。下一步，將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個(gè)人住房、城市更新等貸款管理辦法。
　　行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為0.4%，落后滬深300指數(shù)1.59個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)申萬一級(jí)行業(yè)排名第31名。
　　本周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)依然有五一假期的影響，樣本城市新房二手房成交量能低位徘徊。新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為150.1萬平方米，環(huán)比下降29.6%，同比下降1.8%，其中樣本一線城市的新房成交面積為42.6萬方，環(huán)比-35.3%，同比+17.1%；樣本二線城市為68.5萬方，環(huán)比-29.4%，同比-14.9%；樣本三線城市為39.0萬方，環(huán)比-22.5%，同比+8.5%。
　　二手房：本周14個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)158.0萬方，環(huán)比下降12.6%，同比下降8.0%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為59.2萬方，環(huán)比-22.5%；樣本二線城市為81.4萬方，環(huán)比5.9%；樣本三線城市為17.4萬方，環(huán)比-36.8%。
　　信用債：本周共發(fā)行房企信用債10只，環(huán)比增加1只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)64.54億元，環(huán)比增加19.23億元，總償還量146.11億元，環(huán)比增加88.14億元，凈融資額為-81.57億元，環(huán)比減少68.91億元。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評級(jí)。我們認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報(bào)告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們觀點(diǎn)“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個(gè)城市組合在銷售前期偶爾反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲(chǔ)、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見，一二線仍然更受益?；谝陨希覀冋J(rèn)為2025仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊主做政策beta，節(jié)奏和倉位控制更重要，配置方向可選：（1）基本面alpha公司：H股的綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)；A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份；（2）地方國企/城投/化債：城投控股、城建發(fā)展、信達(dá)地產(chǎn)；（3）中介：貝殼；（4）邊際催化：金地集團(tuán)；（5）物業(yè)屬于跟漲：華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。