>> 國信證券-公募REITs一季報全透視：韌性領航，分紅突圍-250512
| 上傳日期： |
2025/5/12 |
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| 2985KB |
| 格式： |
pdf 共24頁 |
來源： |
國信證券 |
| 評級： |
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作者： |
董德志,趙婧,戴丹苗 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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一季度業(yè)績回顧：整體表現(xiàn)穩(wěn)健，分紅積極性提升。2025年一季度，公募REITs62只上市產(chǎn)品共實現(xiàn)營業(yè)收入47.79億元，實現(xiàn)凈利潤8.4億元，剔除新上市項目，基于可比口徑，一季度營業(yè)收入同比下降3%，環(huán)比下降2%；凈利潤同比下降14%，環(huán)比增長144%。其中55只產(chǎn)品實現(xiàn)盈利，占比為89%。
年初至今，公募REITs總分紅金額達到38.29億元，是去年同期的1.29倍，其中有10只REITs產(chǎn)品分紅超過1億元，分紅金額最多的三只分別為中信建投國家電投新能源REIT（4.16億元）、中金安徽交控REIT（3.08億元）、平安寧波交投REIT（2.60億元）。年初至今，公募REITs在不確定性因素加大的環(huán)境中表現(xiàn)出較強韌性。中證REITs指數(shù)漲幅為7.5%，跑贏主要股債指數(shù)，受益于政策推動，截至2025年5月7日，公募REITs總市值達到1904億元，較去年年末增長350億元。從不同項目屬性來看，今年產(chǎn)權類、特許經(jīng)營權類REITs漲幅分別為13%、10%；從不同項目類型來看，各類型漲幅依次為：消費類（27%）、保障房（12%）、交通（11%）、產(chǎn)業(yè)園（10%）、水利設施（10%）、能源（9%）、倉儲物流（9%）、生態(tài)環(huán)保（2%）。
政策與市場紅利共振，消費REITs表現(xiàn)領跑市場。分項目類型來看，今年以來，受益于“擴內(nèi)需、促銷費”政策及消費REITs底層資產(chǎn)的優(yōu)異表現(xiàn)，消費類REITs業(yè)績領跑市場，營收、凈利潤增速均位居前列。今年以來消費類REITS二級市場漲幅也同樣領先。從已上市REITs今年二級市場表現(xiàn)來看，截至2025年5月9日，61%漲幅超過10%，27%漲幅超過20%，漲幅排名前三的均為消費REITs：華安百聯(lián)消費REIT(43.49%)、華夏大悅城商業(yè)REIT（41.54%）、華夏首創(chuàng)奧萊REIT(40.45%)。消費REITs出租率總體表現(xiàn)相對穩(wěn)定且維持高位，尤其是核心城市的優(yōu)質資產(chǎn)出租率保持在較高水平。
行業(yè)發(fā)展方興未艾，底層資產(chǎn)多元化是大勢所趨。2024年國家發(fā)改委發(fā)布的“1014號文”之后，REITs進入常態(tài)化發(fā)行階段，供給端的發(fā)行速度提速。我們推算中國REITs市場規(guī)模約在2.1萬億-4.5萬億元，跟當前相比還有10-23倍擴容空間，從細分的資產(chǎn)類型來看，我國REITs多元化程度仍弱于成熟市場。從中美REITs市值分布來看，當前美國市值占比最高三類分別為多元化資產(chǎn)（16%）、零售（14%）、住宅（13%），中國REITs市值占比最高的三類依次為交通（33%）、消費（17%）、產(chǎn)業(yè)園（16%）。
投資建議:啞鈴策略+精耕細分賽道。一方面，無風險利率下行利好利率敏感性資產(chǎn)；另一方面，REITs高分紅特性仍具資產(chǎn)比價優(yōu)勢。我們建議在宏觀環(huán)境波動較大、低利率時期重視REITs的配置價值。由于REITs底層資產(chǎn)差異較大，需精耕細分賽道，把握結構性機會。短期來看，REITs的投資收益受到市場情緒、行業(yè)政策和機構投資行為的影響；長期來看，投資收益仍和底層資產(chǎn)的經(jīng)營緊密相關。從資產(chǎn)配置角度，可采取啞鈴策略，一端配置高防御性資產(chǎn)，一端配置高成長性資產(chǎn)，建議關注有租金安全墊和穩(wěn)定需求的保障房REITs和順周期、位于核心地段的消費REITs。
風險提示：公開資料數(shù)據(jù)滯后，政策變化影響經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)濟波動超預期等
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