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核心觀點(diǎn)：
　　本周政策情況：公積金貸款利率和準(zhǔn)備金率均調(diào)降。5月6日，央行宣布5月8日起，5年以下及以上首套公積金貸款利率下調(diào)0.25pct至2.1%及2.6%，5年以下及以上二套下調(diào)0.25pct至2.525%和3.075%；同時(shí)降低準(zhǔn)備金率0.5pct。4月28日，國(guó)家發(fā)改委指出持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。地方政策方面，上海靈活就業(yè)人員繳存住房公積金后享有申請(qǐng)公積金貸款等權(quán)利；珠海、遂寧提高公積金貸款最高額度；河南加強(qiáng)房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款投放，擴(kuò)大收儲(chǔ)規(guī)模。
　　本周基本面情況：受五一季節(jié)性影響，成交推盤熱度下降。據(jù)Wind及克爾瑞，50城商品房成交面積212.89萬(wàn)方，環(huán)比下降52.1%，同比上升1.8%。二手房方面，本周12城網(wǎng)簽口徑成交96.63萬(wàn)方，環(huán)比下降47.0%，同比上升23.7%，84城認(rèn)購(gòu)口徑日均成交2476套，環(huán)比下降4.8%，同比增長(zhǎng)24.6%。本周10城商品房推盤49.17萬(wàn)方，環(huán)比下降74.5%。
　　本周土地情況：土地成交規(guī)模回升。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，25年5月前8天中指院300城商住土地出讓金同比上升89.1%，截至2025年5月8日，年內(nèi)商住土地累計(jì)出讓金同比上升25.8%。
　　開(kāi)發(fā)板塊觀點(diǎn)：據(jù)Wind，本周受假期及前期認(rèn)購(gòu)規(guī)模下降影響，新房及二手網(wǎng)簽規(guī)模環(huán)比下滑，前端指標(biāo)來(lái)看，二手來(lái)訪水平與24Q4單周最高規(guī)模依然持平，認(rèn)購(gòu)則較24Q4高點(diǎn)下降幅度接近20%，購(gòu)房者看房意愿仍較強(qiáng)，但在供需結(jié)構(gòu)矛盾、政策對(duì)信心影響效力減退的當(dāng)下，轉(zhuǎn)化率出現(xiàn)明顯下降，二手成交規(guī)模放緩，而新房除此之外還受到較為明顯的供給約束，3-4月推盤規(guī)模不及預(yù)期，也影響總體規(guī)模表現(xiàn)。政策方面，本周央行“十箭齊發(fā)”，調(diào)降按揭貸款利率10bp，公積金25bp，保障性住房再貸款貼息利率降低至1.5%等，供需兩端融資成本均有下行，一定程度上改善市場(chǎng)成交意愿，也降低了收儲(chǔ)、城中村等供給端政策的推進(jìn)難度。與此同時(shí)，本周市場(chǎng)也就現(xiàn)房銷售進(jìn)行探討，現(xiàn)房銷售將改變過(guò)去二十多年房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)運(yùn)行邏輯，對(duì)供給端開(kāi)發(fā)商的資金狀況和運(yùn)營(yíng)能力均提出非常高的要求，供給約束進(jìn)一步加強(qiáng)，行業(yè)出清提速，在市場(chǎng)量?jī)r(jià)尚未企穩(wěn)的當(dāng)下，市場(chǎng)穩(wěn)定仍需政策的進(jìn)一步呵護(hù)。關(guān)注后續(xù)政策落地節(jié)奏、方向、力度及市場(chǎng)基本面反饋。
　　物業(yè)板塊觀點(diǎn)：整體行情穩(wěn)定。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，本周恒生指數(shù)上升1.6%，物業(yè)板塊平均上升0.7%，其中龍頭央國(guó)企下降1.5%，龍頭未違約民企下降2.7%，龍頭違約民企下降2.3%，物業(yè)板塊整體PE7.9x。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。未來(lái)基本面表現(xiàn)不及預(yù)期，包括行業(yè)政策面改善力度不及預(yù)期等；未來(lái)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊；供給側(cè)改革下行業(yè)出清。