>> 開源證券-房地產(chǎn)行業(yè)深度報告-“好房子”系列專題一：四代宅崛起，政策紅利與產(chǎn)品創(chuàng)新驅(qū)動居住升級-250604
| 上傳日期： |
2025/6/4 |
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| 2485KB |
| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
開源證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
齊東,胡耀文 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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四代宅政策頻出，整體居住體驗優(yōu)化
第四代住宅主要特征是把地面的庭院置于高層建筑，讓每層住戶都能擁有露臺院落和獨立花園。2022年開始，伴隨“好房子”概念陸續(xù)在中央各部門被提及，此后各地政府開始調(diào)整建筑規(guī)范，鼓勵房企提升產(chǎn)品品質(zhì)。2023年以來，西安、廈門、蘇州等地陸續(xù)出臺四代宅相關(guān)建設(shè)實施方案，“好房子”概念開始迎來快速發(fā)展。四代宅主要特點包括：（1）通過對陽臺、空中花園的優(yōu)化設(shè)計贈送露臺面積，有效提升實際得房率。（2）露臺在空間布局上采用開敞式錯層設(shè)計，增加了采光面積。（3）可視面最大化、五大空間一體化。（4）垂直花園展現(xiàn)綠色建筑理念。
多城四代宅入市，整體去化優(yōu)秀
根據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，2025年各城市擬供應(yīng)第四代住宅將保持增長，明確要打造四代宅的新項目預(yù)計將突破70個，其中，南京、西安已明確的四代宅項目分別為16個和14個，預(yù)計四代宅供應(yīng)將成為市場主力。從去化表現(xiàn)來看，多城推出的四代宅去化率優(yōu)于同地段普通住宅，帶動市場熱度邊際回升。
好房子趨勢：產(chǎn)品力成為核心競爭力
在“好房子”政策指引下，我們認(rèn)為未來商品房發(fā)展趨勢主要有（1）低容積率：2024年以來，各地成交宅地中，容積率1.5以下的地塊明顯增加，包括蘇州、南京、合肥等地，都推出了多宗容積率在1.0出頭的地塊。（2）高得房率：在“好房子”政策引領(lǐng)下，多城市出臺建筑新規(guī)提升商品房容積率，相關(guān)措施包括提高陽臺贈送面積、架空層及風(fēng)雨連廊不計容、飾面層部分面積不計入容積率等。（3）大戶型：據(jù)克而瑞檢測的193個城市數(shù)據(jù)顯示，2024年四房戶型產(chǎn)品成交占比同比提升2.8個百分點至29.2%，140平以上戶型成交占比同比提升1.7個百分點至18.8%。
投資建議
在“好房子、好服務(wù)”政策引領(lǐng)下，各城市第四代住宅陸續(xù)涌現(xiàn)，四代宅基于高得房率、高采光率及綠色環(huán)保等理念，整體去化表現(xiàn)相對更優(yōu)秀。我們認(rèn)為，后續(xù)“好房子”理念也將持續(xù)影響住房品質(zhì)，商品房有望向“低容積率、高得房率、大戶型”的趨勢發(fā)展，進一步挖掘和釋放改善型需求，助力行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。推薦標(biāo)的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強信用房企：綠城中國、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、建發(fā)國際集團；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動，同時受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費促進政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團；（3）二手房交易規(guī)模和滲透率持續(xù)提升，房地產(chǎn)后服務(wù)市場前景廣闊：貝殼-W、我愛我家。
風(fēng)險提示：宏觀經(jīng)濟下行、資金到位不及預(yù)期、行業(yè)競爭加劇。
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