>> 東莞證券-房地產(chǎn)及建材行業(yè)雙周報(bào)：預(yù)計(jì)城市更新將加速推進(jìn)，助力房地產(chǎn)及建材需求提升-250606
| 上傳日期： |
2025/6/6 |
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| 格式： |
pdf 共15頁(yè) |
來(lái)源： |
東莞證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
標(biāo)配 |
作者： |
何敏儀 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資要點(diǎn)：
房地產(chǎn)周觀點(diǎn)：中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月30個(gè)代表城市中，20個(gè)城市120平方米以上住宅成交套數(shù)占比同比提升，改善性需求繼續(xù)釋放。其中南京、青島、東莞、泉州、贛州120平方米以上住宅成交套數(shù)占比提升幅度均超8%。與此同時(shí)，5月一二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲。5月，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.90%，二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.06%。三四線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.11%。整體來(lái)看，改善型需求及一二線城市樓市成交回暖相對(duì)領(lǐng)先。土地市場(chǎng)方面，今年以來(lái)熱度也持續(xù)回升，中指研究院披露，1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額4051.9億元，同比增長(zhǎng)28.8%，增幅較上月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。拿地企業(yè)仍以央國(guó)企為主，拿地金額前十企業(yè)中8家為央國(guó)企，部分民企亦有一定投資強(qiáng)度。5月以來(lái)，廣州、成都、長(zhǎng)沙、福州等城市的多宗地塊已由民營(yíng)房企競(jìng)得。其中核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍維持較高熱度。
我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)熱點(diǎn)及高能級(jí)城市，改善型樓盤(pán)成交優(yōu)先回暖的態(tài)勢(shì)，而三四線城市整體仍在筑底過(guò)程。核心城市優(yōu)質(zhì)地塊拍賣(mài)熱度較高，也反映出房企對(duì)后市的信心以及自身資金面的改善。相信后續(xù)樓市優(yōu)化政策仍會(huì)持續(xù)加碼落地，同時(shí)地方政府持續(xù)落實(shí)收儲(chǔ)，庫(kù)存壓力逐步化解，均對(duì)市場(chǎng)信心帶來(lái)提振。樓市回暖將從點(diǎn)到面逐步擴(kuò)大范圍。樓市從止跌回穩(wěn)向回暖回升過(guò)渡，將可能推動(dòng)板塊估值的再度向上修復(fù)。建議可關(guān)注經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的頭部央國(guó)企及聚焦一、二線城市的區(qū)域龍頭企業(yè)，包括保利發(fā)展（600048）、華發(fā)股份（600325）、濱江集團(tuán)（002244）、招商蛇口（001979）等。
建材周觀點(diǎn)：水泥方面：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-4月，全國(guó)累計(jì)水泥產(chǎn)量4.95億噸，同比下降2.8%，降幅較1-3月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期收窄7.5個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)量為2010年以來(lái)同期最低水平。4月份，全國(guó)單月水泥產(chǎn)量1.65億噸，環(huán)比增長(zhǎng)4.7%，同比下降5.3%，產(chǎn)量為2011年以來(lái)同期最低水平。另一方面，5月29日生態(tài)環(huán)境部印發(fā)2025年《國(guó)家污染防治技術(shù)指導(dǎo)目錄》，入口漸擴(kuò)段預(yù)荷電耦合小區(qū)域隔離振打電除塵技術(shù)、水泥窯塵硝一體化凈化技術(shù)被列入該目錄的鼓勵(lì)類技術(shù)中。我國(guó)水泥行業(yè)產(chǎn)能收縮明顯，面對(duì)新環(huán)境，水泥行業(yè)大力推動(dòng)節(jié)能降耗、綠色轉(zhuǎn)型，將進(jìn)一步優(yōu)化行業(yè)供給結(jié)構(gòu)。
住建部公布，2025年，全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.5萬(wàn)個(gè)。根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)上報(bào)數(shù)據(jù)，1-4月，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5679個(gè)。分地區(qū)看，河北、重慶、遼寧、上海、浙江、湖北6個(gè)地區(qū)開(kāi)工率超過(guò)50%。財(cái)政支出強(qiáng)度加大，專項(xiàng)債發(fā)行落地執(zhí)行，工地資金面將持續(xù)改善，疊加城市更新加速推進(jìn)，水泥需求將得到支撐。同時(shí)行業(yè)強(qiáng)化自律，防止“內(nèi)卷式”惡性競(jìng)爭(zhēng)將延續(xù)，水泥價(jià)格將可能持續(xù)修復(fù)帶動(dòng)盈利的改善。
中長(zhǎng)期來(lái)看，頭部水泥企業(yè)通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新，從單純價(jià)格比拼轉(zhuǎn)向價(jià)值創(chuàng)造，提升整體競(jìng)爭(zhēng)力；通過(guò)收并購(gòu)延伸產(chǎn)業(yè)鏈，加大海外布局實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展，將能獲得更大的成長(zhǎng)空間。建議關(guān)注海螺水泥（600585）、塔牌集團(tuán)（002233）、華新水泥（600801）。
消費(fèi)建材方面：財(cái)政部公示2025年城市更新行動(dòng)評(píng)審結(jié)果，北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱、蘇州、溫州、蕪湖、廈門(mén)、濟(jì)南、鄭州、宜昌、長(zhǎng)沙、廣州、?？?、宜賓、蘭州、西寧、烏魯木齊等20個(gè)城市入圍。未來(lái)幾年，中央財(cái)政計(jì)劃補(bǔ)助超過(guò)200億元，支持這20個(gè)城市實(shí)施城市更新行動(dòng)，探索建立可持續(xù)的城市更新機(jī)制，補(bǔ)齊城市基礎(chǔ)設(shè)施的短板弱項(xiàng)。截至5月末，全國(guó)25個(gè)地區(qū)披露6月計(jì)劃發(fā)行的規(guī)模合計(jì)8856.43億元，其中新增專項(xiàng)債為4694.86億元，同比和環(huán)比數(shù)據(jù)上看均有所增加。預(yù)計(jì)年內(nèi)城市更新將加快推進(jìn)，專項(xiàng)債的發(fā)行以及消費(fèi)提振方案，均對(duì)消費(fèi)建材需求帶來(lái)正面刺激。2025年消費(fèi)建材企業(yè)在市場(chǎng)邊際修復(fù)、自身渠道優(yōu)化及降本增效等帶動(dòng)下，銷售及利潤(rùn)率有望得到改善。
中長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局持續(xù)優(yōu)化，龍頭企業(yè)通過(guò)產(chǎn)品品類拓展、品牌知名度提升、服務(wù)優(yōu)化、渠道升級(jí)以及降本增效等策略，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展壯大。建議可關(guān)注本身具備競(jìng)爭(zhēng)護(hù)城河，基本面穩(wěn)健的企業(yè)。建議關(guān)注：北新建材（002791）、兔寶寶（002043）、三棵樹(shù)（603737）等。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)優(yōu)化政策出臺(tái)低于預(yù)期，“房住不炒”持續(xù)提及，地方政府救市政策落實(shí)及成效不足；樓市銷售持續(xù)低迷，銷售數(shù)據(jù)不理想，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市較為悲觀，開(kāi)發(fā)投資持續(xù)走低；利率下調(diào)不及預(yù)期，房企資金鏈改善緩慢，融資仍然受阻，暴雷現(xiàn)象持續(xù)出現(xiàn)；失業(yè)率及降薪情況攀升，帶來(lái)購(gòu)房需求及信心不足；行業(yè)新投產(chǎn)能超預(yù)期，“內(nèi)卷式”惡性競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)；原材料成本上漲過(guò)快，而建材產(chǎn)品價(jià)格承壓。
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