>> 銀河證券-房地產行業(yè)2025年中期策略：新模式下再出發(fā)-250619
| 上傳日期： |
2025/6/19 |
大小： |
9364KB |
| 格式： |
pdf 共37頁 |
來源： |
銀河證券 |
| 評級： |
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作者： |
胡孝宇 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
無限制-登錄即可下載 |
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核心觀點
回顧上半年：2025年1-5月，樓市整體特點包括銷售市場降幅逐漸收窄，期房市場表現(xiàn)逐漸修復、庫存去化周期下降、土地市場由高能級帶動修復、多數(shù)房企毛利率依舊筑底等。房地產整體進入政策支持力度進一步加大的階段，如進一步降低居民購房成本，并首次于政府工作報告中提及“好房子”。
展望下半年：我國2025年前5月的商品房銷售面積為3.53億方，從累計同比降幅看，已較去年年末顯著修復。2025年前4月我國商品住宅銷售均價逐漸修復，在“鞏固房地產穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢”下，我們預測2025年房地產銷售面積同比下降3.82%至9.37億方?？紤]到房企開工通常受到前期拿地和當期銷售的影響，按照歷史數(shù)據(jù)回歸分析，我們預計2025年新開工面積同比下降14.18%至6.34億方、對應的房地產投資額同比下降9.62%至9.06萬億元。
銷售模式：在樓市剛性需求釋放不足的背景下，樓市整體去化周期明顯延長，預售樓市去化逐漸被動進入“現(xiàn)房”銷售?？紤]到回款周期等因素，我們認為去化壓力相對較低的城市或在預售的基礎上采取提高預售門檻、減緩預售資金存入房屋相關賬戶的速度、加強預售資金監(jiān)管等措施。
商業(yè)地產：2023年我國居民消費對GDP的貢獻比例為39.6%，2024年美國個人商品類、服務類的消費支出占GDP比重分別為21.40%、46.50%。服務有望成為支撐我國消費增長的重要組成部分。全業(yè)態(tài)購物中心可為消費者提供商品和體驗消費相結合的購物體驗，有望成為服務消費的重要場所。
投資建議：樓市銷售逐漸修復、投資承壓，部分房企拿地意愿改善。我們認為政策的效果有望逐漸展現(xiàn)，行業(yè)估值或迎來整體修復，頭部房企或憑借融資成本較低和核心區(qū)域高市占率的優(yōu)勢實現(xiàn)運營改善,并通過估值修復實現(xiàn)整體的β機會。我們看好：招商蛇口、保利發(fā)展、華潤萬象生活、濱江集團、新城控股、招商積余、龍湖集團；建議關注：1）優(yōu)質開發(fā)：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展；2）優(yōu)質物管：綠城服務；3）優(yōu)質商業(yè)：恒隆地產；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W、我愛我家。
風險提示：宏觀經濟不及預期的風險；房價大幅波動的風險；人口不及預期的風險；城鎮(zhèn)化發(fā)展不及預期的風險；物價大幅波動的風險；政策推進和實施不及預期的風險；房屋銷售不及預期的風險；房地產投資不及預期的風險。
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