>> 中銀證券-房地產行業(yè)2025年5月月報：5月新房成交同比降幅收窄，二手房成交動能持續(xù)轉弱；土拍溢價率持續(xù)回落-250617
| 上傳日期： |
2025/6/17 |
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| 2767KB |
| 格式： |
pdf 共25頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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核心觀點
【新房成交】
5月新房成交面積環(huán)比增長，同比降幅收窄。5月40城新房成交面積環(huán)比+12.4%，同比-3.2%，同比降幅收窄5.6pct。1-5月累計同比+1.1%。預判6月，在年中沖刺銷售以及供應提質的帶動下，我們預計新房成交環(huán)比或將出現(xiàn)正增長，但同比難出現(xiàn)很大改善。
從各能級城市來看，5月一線城市新房成交面積同環(huán)比均正增長，二、三四線城市環(huán)比正增長，但同比均負增長。1）一線城市：5月新房成交面積環(huán)比+14.9%，同比+10.7%，同比由負轉正，同比增速提升22.6pct。具體來看，僅深圳同環(huán)比均下降。5月北京新房成交面積同比+22%、環(huán)比+1%；上海同比+1%、環(huán)比+15%；廣州同比+22%、環(huán)比+41%；深圳同比-7%、環(huán)比-22%。從累計來看，1-5月一線城市新房成交面積同比+5.0%。2）二線城市：5月新房成交面積環(huán)比+6.6%，同比-6.5%，同比降幅擴大4.0pct。5月環(huán)比增長的有南寧、杭州、武漢、青島、蘇州，其余均環(huán)比負增長；同比僅南寧、武漢正增長，其余城市同比均呈現(xiàn)負增長。從累計來看，1-5月二線城市新房成交面積同比+2.1%。3）三四線城市：5月新房成交面積環(huán)比+22.4%，同比-10.9%，同比降幅收窄6.9pct。從累計來看，1-5月三四線城市新房成交面積同比-5.2%。
【二手房成交】
5月二手房成交面積環(huán)比下降，同比漲幅收窄，成交動能轉弱。5月18城二手房成交面積環(huán)比-15.9%，同比+3.6%，同比漲幅收窄8.7pct，成交動能轉弱。1-5月累計同比+19.1%。
從各城市能級來看，5月各能級城市二手房成交面積環(huán)比均負增長，一、二線城市同比漲幅均收窄、三四線城市同比由正轉負。5月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-10.6%、-16.9%、-18.6%，同比增速分別為17.2%、2.1%、-18.6%，一、二線城市同比漲幅分別收窄10.2、4.8pct，三四線城市同比增速下降19.6pct；1-5月一、二、三四線城市二手房成交面積累計同比增速分別為71.3%、16.3%、-0.5%。具體而言，一線城市中，5月北京和深圳二手房成交面積同比分別增長17%和19%，環(huán)比分別下降8%和17%。二線城市中，南寧環(huán)比增長5%，其余城市環(huán)比出現(xiàn)負增長，南京同比增長5%，蘇州同比增長4%，廈門同比增長2%，其余城市同比均負增長。
【新房庫存與去化】
庫存與去化：庫存規(guī)模與去化周期環(huán)比略有上升。截至5月末，我們跟蹤的12城新房庫存面積環(huán)比+0.1%，同比-17.3%；整體去化周期為15.6個月，環(huán)比+1.5個月，同比-4.5個月。具體來看，僅上海、杭州去化周期在12個月內。
開盤去化率：根據(jù)克而瑞，重點城市5月平均開盤去化率為39%，環(huán)比+1pct，同比+10pct，4、5月開盤去化率較Q1（41%）下滑，但仍明顯好于2024年全年平均水平（29%），與2023年平均水平（39%）基本持平。5月一、二、三四線城市平均開盤去化率分別為36%、45%、21%，一、二線城市環(huán)比分別提升2、1pct，三四線城市環(huán)比持平，一、二、三四線城市同比分別提升11、11、3pct。具體來看，去化率超6成城市僅有廈門、成都、長沙、重慶，其中廈門、重慶主要得益于個別網(wǎng)紅盤入市帶動市場熱度持增。從變化趨勢來看，環(huán)比跌多漲少而同比漲多跌少：1）一線城市中深圳單月去化率同環(huán)比持增；2）鄭州、蘇州環(huán)比下降20pct，不過仍好于去年同期水平；3）昆明、青島、濟南、常州、嘉興等弱二三線城市5月去化率均不足2成且環(huán)比持降，市場仍延續(xù)低迷走勢。
【土地市場】
5月土地市場成交規(guī)模同比持續(xù)縮量；土拍市場熱度環(huán)比有所回落，不過仍然好于去年同期。5月全國成交土地建面環(huán)比+9.8%，同比-2.7%；其中一、二、三線城市環(huán)比增速為41.8%、12.8%、7.6%，同比增速為70.3%、16.9%、-20.9%。5月全國成交土地平均樓面價環(huán)比-28.8%，同比+0.8%；其中一、二、三線城市環(huán)比增速為-39.1%、-49.1%、-5.3%，同比增速為-40.4%、12.8%、0.2%。5月全國平均溢價率為4.6%，環(huán)比下降3.6pct，4、5月土拍溢價率已經連續(xù)兩個月下滑，不過仍然好于去年同期，溢價率同比仍有2.3pct的提升。一、二、三線城市平均溢價率分別為6.4%、6.6%、2.8%，一線城市環(huán)比+0.7pct，同比+3.3pct；二線城市環(huán)比-6.8pct，同比+4.9pct；三線城市環(huán)比-2.3pct，同比+0.5pct。
1-5月全國土地成交規(guī)模減少，但樓面均價漲幅超過10%，整體“提質縮量”特征明顯。1-5月全國成交土地規(guī)劃總建面同比-7.6%；成交總價同比+4.2%；樓面均價同比+12.7%；平均溢價率8.3%，同比+4.8pct。一、二、三線城市土地成交建面同比增速為-10.0%、-0.4%、-13.5%；平均土地溢價率為12.0%、13.1%、2.9%，一、二線城市同比分別提升7.4、9.0pct，三線城市同比-0.1pct。
【房企】
房企銷售：百強房企5月全口徑銷售同比降幅擴大。百強房企5月全口徑銷售額同比-11.1%（前值：-9.3%），環(huán)比+3.3%；1-5月累計同比-8.4%。雖然百強房企銷售同比降幅擴大，但5月CR20銷售同比降幅收窄，CR5、CR10、CR20全口徑銷售額同比增速分別為-10.5%、-8.8%、-8.6%，同比降幅分別收窄了9.9、7.9、5.8pct。TOP20房企中，5月銷售
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