>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2025年5月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評：單月銷售面積與投資降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；開竣工降幅雖收窄，但仍處于歷史低位-250617
| 上傳日期： |
2025/6/17 |
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| 484KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。5月銷售面積7053萬平，同比增速-3.3%（前值：-2.1%）；開發(fā)投資金額8504億元，同比增速-12.0%（前值：-11.3%）；新開工面積5348萬平，同比增速-19.3%（前值：-22.1%）。
統(tǒng)計(jì)局披露同比增速說明：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)制度、統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查等規(guī)定，對上年同期房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行修訂，增速按可比口徑計(jì)算。
核心觀點(diǎn)
1.商品房銷售：
單月銷售面積降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，成交動能持續(xù)走弱；累計(jì)銷售面積、銷售金額、銷售均價同比降幅均擴(kuò)大。1）商品房單月銷售面積降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，但銷售金額降幅收窄。5月銷售面積7053萬平，同比下降3.3%，同比降幅較4月擴(kuò)大了1.2個百分點(diǎn)；銷售金額7056億元，同比下降6.0%，同比降幅較4月收窄了0.7個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積同比下降4.6%，降幅擴(kuò)大2.2個百分點(diǎn)，住宅銷售金額同比下降6.1%，降幅收窄0.5個百分點(diǎn)。2）單月住宅銷售均價環(huán)比持續(xù)正增長，同比降幅收窄。5月商品房銷售均價10004元/平，環(huán)比增長2.5%，同比下降2.8%，降幅收窄1.9個百分點(diǎn)；其中住宅銷售均價10613元/平，環(huán)比增長3.6%，同比下降1.6%，降幅收窄2.7個百分點(diǎn)。銷售均價走勢與統(tǒng)計(jì)局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)有差異。3）從區(qū)域來看，中部地區(qū)“以價換量”的情況較為明顯，單月全國銷售均價同比降幅收窄主要是受東部地區(qū)影響，中、西部地區(qū)銷售均價同比降幅仍在擴(kuò)大。5月東、中、西部銷售面積同比增速分別為-4.9%、0.7%、-2.8%，東部地區(qū)同比降幅較4月擴(kuò)大0.8個百分點(diǎn)，中部地區(qū)同比增速提升了2.1個百分點(diǎn)，西部地區(qū)同比增速下降了4.1個百分點(diǎn)。5月東、中、西部地區(qū)銷售金額同比增速分別為-4.9%、-6.2%、-9.4%；東、中、西部地區(qū)銷售均價同比增速分別為-0.1%、-6.8%、-6.8%，其中東部地區(qū)銷售均價同比降幅收窄3.5個百分點(diǎn)，中、西部地區(qū)降幅分別擴(kuò)大0.6、3.1個百分點(diǎn)。從累計(jì)來看，1-5月全國商品房銷售面積3.53億平，同比下降2.9%，降幅擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；銷售金額3.41萬億元，同比下降3.8%，降幅擴(kuò)大0.6個百分點(diǎn)；銷售均價9653元/平，同比下降0.9%，降幅擴(kuò)大0.5個百分點(diǎn)。預(yù)判6月，在年中沖刺銷售以及供應(yīng)提質(zhì)的帶動下，我們預(yù)計(jì)銷售環(huán)比或?qū)⒊霈F(xiàn)正增長，但同比難出現(xiàn)很大改善。我們預(yù)計(jì)，2025年商品房銷售面積同比增速為-9%；銷售金額同比增速-12%，銷售均價同比增速-3%。
2.商品住宅庫存：
現(xiàn)房住宅庫存壓力仍然較大，占整體庫存的比重已經(jīng)達(dá)到近四分之一。1）從全國商品住宅廣義庫存面積（住宅累計(jì)新開工面積-住宅累計(jì)銷售面積）來看，截至5月末，我國商品住宅廣義庫存面積為16.7億平，環(huán)比下降1.2%，同比下降15.9%；去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）25.7個月，環(huán)比提升0.3個月，同比下降4.4個月。2）從全國現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至5月末，我國住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）約4.13億平，環(huán)比下降1.1%，同比增長6.5%；現(xiàn)房去化周期為20.0個月（由于5月現(xiàn)房銷售未公布，我們采用2024年11月-2025年4月銷售均值計(jì)算），環(huán)比下降0.2個月，同比下降2.4個月；住宅現(xiàn)房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為24.8%，環(huán)比基本持平，同比提升5.2個百分點(diǎn)。
3.房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：
房地產(chǎn)投資同比降幅擴(kuò)大，主要是因?yàn)槭┕そò餐顿Y持續(xù)承壓。5月開發(fā)投資金額8504億元，同比下降12.0%，降幅較4月擴(kuò)大了0.7個百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資金額6552億元，同比下降11.3%，降幅較4月擴(kuò)大了0.2個百分點(diǎn)。1）土地投資有所修復(fù)。2024年三季度全國（300城）土地成交總價同比下降8.7%，降幅較二季度收窄36.7個百分點(diǎn)，2024年四季度同比降幅進(jìn)一步收窄至3.1%，或帶動2025年一、二季度土地投資小幅修復(fù)，2025年一季度同比增速轉(zhuǎn)正（3.3%），近期土地市場修復(fù)也有望對后續(xù)的投資開工修復(fù)形成一定支撐。2）但施工建安投資持續(xù)低迷。5月新開工面積5348萬平，同比下降19.3%，同比降幅雖然較4月收窄2.9個百分點(diǎn)，但從絕對值來看，仍處于2003年以來的最低位。1-5月施工面積同比也有9.2%的下降。從區(qū)域來看，東、西部地區(qū)投資降幅擴(kuò)大，東部地區(qū)5月投資額同比下降14.3%，降幅較4月擴(kuò)大了2.1個百分點(diǎn)，中部地區(qū)投資額同比下降9.6%，降幅較4月收窄了2.9個百分點(diǎn)，西部地區(qū)投資額同比下降5.6%，降幅較4月擴(kuò)大了0.8個百分點(diǎn)。從累計(jì)來看，1-5月開發(fā)投資金額3.62萬億元，同比下降10.7%；新開工面積2.32億平，同比下降22.8%。我們認(rèn)為，由于前期拿地減少、庫存規(guī)模仍然較高，并且當(dāng)前房企多“以銷定產(chǎn)”，2025年新開工和投資預(yù)計(jì)將持續(xù)回落，我們預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-9%，新開工面積同比增速-16%。
竣工面積同比降幅雖然收窄，但絕對值仍處于2008年以來同期最低水平。5月竣工面積2737萬平，同比下降19.5%，同比降幅較4月收窄了8.4個百分點(diǎn)，且從絕對量來看，處于2008年以來同期的最低水平。1-5月竣工面積為1.84億平，同比下降
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