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導(dǎo)言：上一篇基金深度報(bào)告我們對(duì)全球REITs規(guī)模最大的美國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行了系統(tǒng)研究，本篇深度報(bào)告我們擬對(duì)非美地區(qū)REITs進(jìn)行專(zhuān)題梳理，主要研究對(duì)象是亞太區(qū)、環(huán)太平洋、北美以及歐洲的發(fā)達(dá)市場(chǎng)/地區(qū)REITs。不同市場(chǎng)/地區(qū)的REITs發(fā)展歷程與該市場(chǎng)/地區(qū)的人口結(jié)構(gòu)、地理要素、社會(huì)發(fā)展程度等資源稟賦密切相關(guān)。域外REITs的系統(tǒng)性梳理，有助于我們對(duì)我國(guó)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的市場(chǎng)容量、資產(chǎn)類(lèi)型、運(yùn)營(yíng)管理、中遠(yuǎn)期市場(chǎng)認(rèn)知及反映形成一定的對(duì)比認(rèn)知，以期更好從事該類(lèi)型資產(chǎn)的研判投資工作。
　　亞太區(qū)：1）新加坡：34只REITs總市值合計(jì)約821.3億新元，主要涉及5個(gè)類(lèi)型，其中工業(yè)（36.1%）、零售類(lèi)（27.5%）REITs總市值占比較高，凱德旗下2只REITs總市值合計(jì)占比超32%。新加坡REITs指數(shù)整體市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于新加坡房地產(chǎn)投資信托指數(shù)，考慮指數(shù)編制方法以及成份構(gòu)成；新加坡REITs指數(shù)整體市場(chǎng)弱于富時(shí)發(fā)達(dá)市場(chǎng)REITs，考慮單一市場(chǎng)以及個(gè)券差異。2）日本：94只REITs總市值合計(jì)約25.86萬(wàn)億日元，主要涉及6個(gè)類(lèi)型，其中多元化（74.7%）、寫(xiě)字樓（15.4%）REITs總市值占比較高。多元化REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)整體較好，內(nèi)部有所分化，多戶(hù)住宅、酒店及度假村類(lèi)REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)一般，寫(xiě)字樓REITs近1年市場(chǎng)表現(xiàn)較好。日本REITs在住宅、辦公樓等地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方面的主體較多，該類(lèi)型物業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)程度高，分工細(xì)致、細(xì)分供應(yīng)商成規(guī)模，從事開(kāi)發(fā)、建設(shè)、裝飾、出租、出售等地產(chǎn)業(yè)務(wù)全價(jià)值鏈業(yè)務(wù)的主體占比較高。3）中國(guó)香港：11只REITs總市值合計(jì)約1517.9億港元。①領(lǐng)展房產(chǎn)基金：港交所上市規(guī)模最大REITs，總市值占比近72%。投資組合主要聚焦亞太，包括中國(guó)香港、中國(guó)內(nèi)地、新加坡、澳洲、英國(guó)的零售物及相關(guān)物業(yè)。與目前消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的區(qū)別主要在于資產(chǎn)/域分布差異、整體組合及單個(gè)物業(yè)體量差異等，運(yùn)營(yíng)管理參考意義較大。②順豐房托：投資組合包括香港、長(zhǎng)沙、佛山、蕪湖的物流地產(chǎn)。與南方順豐物流REIT的區(qū)別主要在于項(xiàng)目區(qū)位及內(nèi)部構(gòu)成差異、估值/業(yè)績(jī)規(guī)模及現(xiàn)金分派率差異等。
　　環(huán)太平洋、北美、歐洲地區(qū)：1）澳大利亞：44只REITs總市值約1856.1億美元，其中工業(yè)、零售類(lèi)REITs占比較高。市值在50億美元以上的澳REITs共計(jì)8只、總市值占比約78%，該部分REITs市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)強(qiáng)勁，投資組合主要是零售、多元化物業(yè)。2）加拿大：26只REITs總市值約332.2億美元，其中零售、多戶(hù)住宅類(lèi)REITs市值占比較高。從零售類(lèi)REITs投資組合/資產(chǎn)來(lái)看，雜貨、露天商場(chǎng)、郊區(qū)商業(yè)、超市等物業(yè)業(yè)態(tài)分布較多，購(gòu)物中心等物業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)較少。預(yù)制住宅、預(yù)制房屋社區(qū)構(gòu)成部分多戶(hù)住宅類(lèi)REITs的物業(yè)/資產(chǎn)。目前多倫多證券交易所上市的REITs相關(guān)ETF約11只、資產(chǎn)管理規(guī)模合計(jì)約30.4億美元。類(lèi)型涉及被動(dòng)、主動(dòng)、做多、做空等。3）英國(guó)：38只REITs總市值合計(jì)約468.7億英鎊，其中工業(yè)、多元化REITs占比較高。思格盧公司總市值近93億英鎊，總市值占比19.8%。分析總市值和綜合市場(chǎng)表現(xiàn)居前的英國(guó)REITs，投資組合/資產(chǎn)在城市物流、辦公、工業(yè)等領(lǐng)域分布較廣。部分REITs股息率表現(xiàn)出色，近10年股息率均值水平可達(dá)5%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：全球宏觀經(jīng)濟(jì)走弱；市場(chǎng)利率大幅波動(dòng)；通貨膨脹超預(yù)期；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好演變；歷史數(shù)據(jù)不代表未來(lái)業(yè)績(jī)；跟蹤品種為非保本型產(chǎn)品，極端情況下或存在無(wú)法完全回收本金的情形；經(jīng)濟(jì)、政策等諸多內(nèi)外因素可能會(huì)造成基金的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，影響基金收益水平等。