>> 浙商證券-房地產(chǎn)行業(yè)尋找樓市復蘇線索系列報告3之【香港】：東方之珠，否極泰來-250711
| 上傳日期： |
2025/7/11 |
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| 1479KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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香港經(jīng)濟、人口、政策及金融環(huán)境全面改善，為樓市復蘇提供堅實基礎(chǔ)。
經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：香港作為全球第三大金融中心，具有國際航運樞紐、離岸人民幣樞紐、亞太財富管理中心三重地位，是中國和國際接軌的重要窗口。金融服務占GDP近25%，貿(mào)易物流、專業(yè)服務及旅游業(yè)共同支撐經(jīng)濟復蘇，2023年GDP增速回暖。
人才與資本雙輪驅(qū)動：2023年人口觸底反彈至750萬，得益于“高才通”“優(yōu)才計劃”等引進人才政策，吸引大量中產(chǎn)及高學歷人才。除此之外，中美博弈加劇，打算赴美的留學生被限制，而香港教育資源優(yōu)越、歡迎留學生赴港留學進一步吸引人才。此外，香港個稅（薪俸稅）制度以低稅率、寬免額高、稅基窄為核心競爭力，對吸引全球人才具有顯著優(yōu)勢。中美博弈下國際資本回流，2025年港股市值攀升，教育與金融優(yōu)勢強化了人才和資金的聚集效應。
購買力提升與市場回暖信號：2025年3月，香港家庭月收入中位數(shù)持續(xù)攀升至3萬港元，高收入人才以及勞動力市場結(jié)構(gòu)的改變使得香港中原租金指數(shù)從2023年回暖。與此同時，Hibor下降致使2025Q2房貸利率最低達2.35%，同時租金回報率提升達到2.6%-4.5%，租金回報率>房貸利率，支撐購房需求回暖。
政策松綁刺激需求釋放：2024年2月"撤辣"政策全面取消印花稅，稅率降低帶動內(nèi)地買家購買力度。政策放寬配合利率下行環(huán)境，推動2024年新房成交量同比大增，市場活躍度明顯提升。
政策松綁帶動新房成交放量，二手房市場分化顯著。
新房市場：政策驅(qū)動成交放，2024年香港新房成交1.68萬套，同比大增59%，其中香港島成交量同比增加顯著。2024年新增供應47棟樓，AB類小戶型（<70㎡）占比近90%，小戶型去化率較高，三房以上去化率邊際改善較大。截止2025Q2，香港私人住宅空置率降至4.6%，屬歷史低位。
二手房市場：剛需主導結(jié)構(gòu)性復蘇，2024年二手房成交3.12萬套，同比增長13%，二手房市場400萬港元以下成交率上升，400萬港元以上成交量表現(xiàn)乏力。二手房占總成交量（新房+二手）比例在2024年略有回落到65%，主因政策分流需求至新房。
競爭格局集中：Top5房企（新鴻基、恒基等）占據(jù)近50%市場份額，本土巨頭與內(nèi)地房企各具優(yōu)勢，產(chǎn)品定位差異化。
香港樓市復蘇啟示：政策、人口與金融需協(xié)同
復蘇核心驅(qū)動：政策端全面“撤辣”降低交易成本，需求端人才流入及低利率環(huán)境形成合力。
對內(nèi)地的啟示：一線城市可借鑒“一步到位”松綁限購限貸，降低交易稅費；匹配人才政策與住房供應；推動房貸利率與租金收益率正向掛鉤，激活需求。
風險提示：新房庫存較高，Hibor和匯率波動可能影響購房需求
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