>> 聯(lián)合資信-住房收儲(chǔ)業(yè)務(wù)專(zhuān)題研究-以濟(jì)南和青島為例-250714
| 上傳日期： |
2025/7/14 |
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來(lái)源： |
聯(lián)合資信 |
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作者： |
楊婷，謝藝菲 |
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濟(jì)南市及青島市住房收儲(chǔ)業(yè)務(wù)背景
2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房庫(kù)存積壓明顯，待售面積保持較高增長(zhǎng)速度，存在較大去化難度。在央行和住建部等部門(mén)發(fā)布的房地產(chǎn)刺激政策中，多次提到支持以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的商品房，用作保障性住房，這使得地方收儲(chǔ)成為熱點(diǎn)話題。進(jìn)入2023年以來(lái)，中央在配套資金及財(cái)政政策方面數(shù)次表態(tài)支持住房收儲(chǔ)。住房收儲(chǔ)是指政府或國(guó)有企業(yè)通過(guò)一定的程序和方式，收購(gòu)市場(chǎng)上已建成但尚未出售的商品房，并將其轉(zhuǎn)化為保障性住房或用于其他公共用途的行為。截至目前，517新政后1，住房收儲(chǔ)政策已在全國(guó)超60個(gè)城市推行，但絕大多數(shù)處于計(jì)劃階段，部分公布了具體的收購(gòu)方案，整體推進(jìn)依然緩慢。本文試從青島市及濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀、人口流轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)概況等方面入手，說(shuō)明青島市和濟(jì)南市兩地住房收儲(chǔ)業(yè)務(wù)推進(jìn)現(xiàn)狀以及面臨的挑戰(zhàn)。
1、兩地住房收儲(chǔ)環(huán)境
青島市和濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，為住房收儲(chǔ)業(yè)務(wù)提供持續(xù)支撐。青島市是全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之一、5個(gè)計(jì)劃單列市之一。2020－2024年，青島市經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長(zhǎng)，在山東省各地市中排名第1位，GDP增速均高于同期全國(guó)平均水平。2024年，青島市GDP占山東省GDP總量的16.96%，在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中排名第8（從高到低排序）。濟(jì)南市為山東省省會(huì)城市、15個(gè)副省級(jí)城市之一。2024年濟(jì)南市GDP占山東省GDP總量的13.72%，在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中排名第9（從高到低排序）、在全國(guó)省會(huì)城市排名第9（從高到低）。
兩地常住人口規(guī)模較大且人口持續(xù)凈流入，新市民2和青年3群體規(guī)模較大，為后續(xù)開(kāi)展住房收儲(chǔ)業(yè)務(wù)提供需求支撐。人口規(guī)模及變動(dòng)趨勢(shì)是影響住房需求的重要因素，而人口結(jié)構(gòu)能夠影響住房需求類(lèi)型。2020－2024年，青島市和濟(jì)南市常住人口數(shù)量均持續(xù)增長(zhǎng)，在山東省各地市中分別排名第2位和第3位、在全國(guó)各地級(jí)市分別排名第17位和第25位。截至2024年末，青島市和濟(jì)南市常住人口分別為1044.25萬(wàn)人和951.5萬(wàn)人；城鎮(zhèn)化率分別為78.87%和76.2%。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)4，青島市和濟(jì)南市15-34歲（含）下常住人口規(guī)模分別為255.56萬(wàn)元和246.55萬(wàn)人。
擴(kuò)大保障房供應(yīng)、加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)已成為兩地完善住房制度的重要內(nèi)容，為住房收儲(chǔ)業(yè)務(wù)推進(jìn)提供了政策環(huán)境和操作空間。2024年12月召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實(shí)現(xiàn)安居。同時(shí)要著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求。濟(jì)南市2025年政府工作報(bào)告中指出實(shí)施城市更新、城中村改造和危舊房改造項(xiàng)目150個(gè)左右，適度規(guī)模建設(shè)配售、配租型保障房；青島市2024年住房保障工作年度計(jì)劃指出新開(kāi)工配售型保障性住房0.6萬(wàn)套，建設(shè)籌集保障性租賃住房1.5萬(wàn)套（間），發(fā)放公租房租賃補(bǔ)貼不少于1萬(wàn)戶。
2、青島市和濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況
兩地去化周期均高于全國(guó)百城水平。其中，青島市商品房去化周期5維持在20個(gè)月以上波動(dòng)；濟(jì)南市商品房去化周期自2022年6月起持續(xù)上升至28月，體現(xiàn)出較大的去化壓力。
根據(jù)濟(jì)南市和青島市《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)，青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模持續(xù)下降，2022－2024年降幅分別為9.7%、19.4%和11.8%；同期，濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模波動(dòng)下降，2022－2024年分別下降5.0%，下降19.7%和增長(zhǎng)4.2%，其中2024年住宅投資1143.2億元，較上年增長(zhǎng)4.8%。
從去化周期看，2021年以來(lái)，青島商品房去化周期維持在20個(gè)月以上波動(dòng)。濟(jì)南商品房去化周期自2022年6月起持續(xù)攀升，2024年9月起已高于青島，或與2024年濟(jì)南市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)有關(guān)。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2025年1月，全國(guó)百城新建商品住宅去化周期為21.3個(gè)月，高于合理去化周期區(qū)間（12-14個(gè)月），青島市及濟(jì)南市去化周期均偏長(zhǎng)。
從庫(kù)存情況看，截至2024年末，青島商品房庫(kù)存面積約為2677.24萬(wàn)平方米，套數(shù)為22.95萬(wàn)套，庫(kù)存量較2023年末的3126.98萬(wàn)平方米和26.70萬(wàn)套相比有所下降。截至2024年末，濟(jì)南商品房庫(kù)存面積約為1876.67萬(wàn)平方米，套數(shù)為31.33萬(wàn)套，庫(kù)存量較2023年末的1956.81萬(wàn)平方米和31.69萬(wàn)套相比小幅下降。青島市及濟(jì)南市商品房庫(kù)存量呈不同程度下降，但仍存在去化壓力。
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