>> 東北證券-中央城市工作會(huì)議點(diǎn)評(píng)：城市更新助力地產(chǎn)企穩(wěn)-250715
| 上傳日期： |
2025/7/16 |
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| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
東北證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
張陳 |
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中央城市工作會(huì)議是對(duì)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)問題的積極回應(yīng)，具有重要政策意義。2015年是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展五年規(guī)劃的收官和謀劃之年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著產(chǎn)能過剩、物價(jià)疲弱、房?jī)r(jià)下跌的情況。2015年12月中央城市會(huì)議召開，提出加強(qiáng)城市地下和地上基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)海綿城市，加快棚戶區(qū)和危房改造，有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治，力爭(zhēng)到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造，推進(jìn)城市綠色發(fā)展等目標(biāo)。之后隨著棚改的結(jié)束，房地產(chǎn)庫(kù)存問題得以解決，中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出通縮陰霾。2025年同樣是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展五年規(guī)劃的收官和謀劃之年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也面臨著產(chǎn)能過剩、物價(jià)疲弱、房?jī)r(jià)下跌的情況。在本次會(huì)議同樣提出了加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造等一系列任務(wù)。結(jié)合3月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》來看，本輪相關(guān)政策并不會(huì)采用棚改貨幣化安置的方式，而是選擇更為溫和老舊小區(qū)改造等城市更新措施。從會(huì)議規(guī)格和召開時(shí)點(diǎn)來看，本次中央城市工作會(huì)議充分體現(xiàn)了政策層對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及地產(chǎn)問題的高度關(guān)注，具有重要的信號(hào)意義。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好，房?jī)r(jià)已接近潛在底部區(qū)域。參考過去主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的地產(chǎn)危機(jī)，通常房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間在5年左右，下跌幅度在20-30%左右。唯一的例外是日本，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌近30年，跌幅高達(dá)50%。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換階段，隨著舊動(dòng)能的降溫，新動(dòng)能不斷地成長(zhǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期依舊向好。因此我們更傾向于將目前中國(guó)地產(chǎn)危機(jī)與非日本的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體類比。中國(guó)房?jī)r(jià)自2021年見頂以來已經(jīng)緩慢下跌了近5年的時(shí)間，跌幅也接近20%，基本來到了這些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體地產(chǎn)下跌周期的底部區(qū)域。
短期內(nèi)地產(chǎn)價(jià)格和銷量仍未完全企穩(wěn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局6月份的最新數(shù)據(jù)，6月全國(guó)商品房銷售面積同比下跌了5.5%，跌幅相比上月擴(kuò)大了1.2個(gè)百分點(diǎn)，6月全國(guó)商品房銷售額同比下跌了10.8%，跌幅相比上月擴(kuò)大了4.8個(gè)百分點(diǎn)。從近期數(shù)據(jù)來看，地產(chǎn)價(jià)格短期難言完全企穩(wěn)，目前仍然還處在筑底的過程中。
城市更新有望拉動(dòng)一個(gè)點(diǎn)以上的GDP增長(zhǎng)，助力地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。自2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“城市更新”以來，我國(guó)城市更新行動(dòng)持續(xù)推進(jìn)，取得了顯著成效。城市更新實(shí)施項(xiàng)目自2021年起始終處于相對(duì)較高位置，但投資額卻從2022年的5.8萬億下降到了2.9萬億，背后或和項(xiàng)目資金不足有關(guān)。隨著存量住房時(shí)代的到來，城市更新的需求將會(huì)越來越多。若后續(xù)能夠出臺(tái)更多專項(xiàng)債或政策性金融工具，那么城市更新便有望拉動(dòng)更多的投資。假設(shè)總投資額回到2022年為基準(zhǔn)，城市更新有望帶來2-3萬億元的投資，相當(dāng)于2024年GDP的1.5%-2.2%，保守估計(jì)也會(huì)在1個(gè)點(diǎn)以上。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策不及預(yù)期、美聯(lián)儲(chǔ)加息
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