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一、核心要點(diǎn)
　　前瞻及佐證指標(biāo)：
　　二手及租金價(jià)格：截至2025年6月，北京二手價(jià)格和租金均同比降幅擴(kuò)大，但二手價(jià)格降幅擴(kuò)大幅度大于租金；上海二手價(jià)格同比降幅擴(kuò)大，而租金同比降幅收窄；廣州和深圳二手價(jià)格和租金均同比降幅收窄，其中廣州二手價(jià)格降幅收窄幅度大于租金，深圳相反；
　　二手帶看人數(shù)：截至2025年7月，12個(gè)樣本城市平均帶看人數(shù)環(huán)比降幅較6月擴(kuò)大0.4 PCT至-8.7%；
　　流動(dòng)性前瞻：根據(jù)招商證券房地產(chǎn)組流動(dòng)性前瞻指標(biāo)判斷，截至2025年8月，宏觀層面流動(dòng)性環(huán)比轉(zhuǎn)向緊縮，同比寬松力度收窄；
　　掛牌價(jià)調(diào)漲占比：截至2025年7月，12個(gè)樣本城市掛牌價(jià)調(diào)漲房源占比從6月的6.1%下降0.1 PCT至6.0%。
　　周觀點(diǎn)：（一）判斷凈租金回報(bào)率與按揭利率之差收窄是推動(dòng)新房及二手房的合計(jì)總需求筑底的關(guān)鍵觀察點(diǎn)；重視在供應(yīng)縮量預(yù)期、供給品質(zhì)優(yōu)化以及購(gòu)房者畫像顯著分化推動(dòng)下，新房市場(chǎng)供需環(huán)境較二手房更早出現(xiàn)改善的可能；（二）判斷現(xiàn)房銷售相關(guān)政策或難以“一刀切”，更大概率以試點(diǎn)形式逐步推進(jìn)，并且房地產(chǎn)發(fā)展新模式長(zhǎng)期或有助于行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)公司構(gòu)筑更深“護(hù)城河”，因其或提高行業(yè)進(jìn)入門檻。中央城市工作會(huì)議時(shí)隔十年再度召開(kāi)，明確“我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期”定調(diào)并提出“從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”，判斷城市更新工作或非“大拆大建”，而是更強(qiáng)調(diào)城市功能完善和品質(zhì)提升等；（三）相較于“博弈”基本面和政策，圍繞合理估值區(qū)間做投資或更可取，從考慮潛在減值壓力調(diào)整后的PB估值水平來(lái)看，當(dāng)前板塊調(diào)整后PB約1.0倍，已基本反應(yīng)現(xiàn)房銷售等對(duì)商業(yè)模式影響的擔(dān)憂，認(rèn)為板塊已進(jìn)入投資區(qū)間，而更“純粹”的銷售前5重點(diǎn)房企調(diào)整后PB平均約0.7倍；（四）關(guān)注全國(guó)性和區(qū)域性房企風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)修復(fù)的三條主線：（1）21年后資產(chǎn)負(fù)債表貢獻(xiàn)利潤(rùn)表較優(yōu)；（2）部分企業(yè)信用溢價(jià)；（3）困境反轉(zhuǎn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：短期調(diào)控政策改善不及預(yù)期，利率改善不及預(yù)期，去化不及預(yù)期，長(zhǎng)效機(jī)制不及預(yù)期等。