>> 中信建投-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)簡(jiǎn)評(píng)：呵護(hù)樓市北京出新政，定向釋放需求去庫存——北京樓市新政點(diǎn)評(píng)-250809
| 上傳日期： |
2025/8/9 |
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| 986KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
中信建投 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
竺勁,吳夢(mèng)茹 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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核心觀點(diǎn)
北京作為一線核心城市，發(fā)布樓市新政具風(fēng)向標(biāo)意義。本次北京樓市新政松綁五環(huán)外限購，通過區(qū)域差異化政策定向釋放五環(huán)外平原新城的住房需求，促進(jìn)職住平衡，有利于緩解中心城區(qū)的人口壓力，同時(shí)可加速五環(huán)外區(qū)域的庫存去化。此外，加大公積金支持力度，降低居民購房資金壓力，有助于激活市場(chǎng)需求，加快房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)。
事件：
8月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），自2025年8月9日起施行?！锻ㄖ访鞔_符合條件家庭在北京市五環(huán)外不再限制購房套數(shù)，并從從住房套數(shù)認(rèn)定、可貸款額度、貸款提取等方面加大了住房公積金支持力度。
簡(jiǎn)評(píng)
北京政策有助于持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，具風(fēng)向標(biāo)意義。自去年9月26日中央政治局會(huì)議首次明確要求“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”以來，6月13日國(guó)常會(huì)再次明確部署“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。今年上半年，北京新建商品住宅月均成交面積40萬平米，較去年四季度月均成交面積下滑32.1%；成交均價(jià)同比增長(zhǎng)6.9%。二手住宅月均成交面積136萬方，較去年四季度下滑21.8%，二手房出售價(jià)掛牌指數(shù)下跌2.8%。針對(duì)上述情況，作為一線核心城市的北京出臺(tái)本次新政，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，具風(fēng)向標(biāo)意義。
定向松綁限購，促進(jìn)職住平衡，利好五環(huán)外區(qū)域庫存去化。本次優(yōu)化明確符合條件的居民家庭購買五環(huán)外住房不限套數(shù)，同時(shí)保持五環(huán)內(nèi)限購政策不變。自北京城市總體規(guī)劃實(shí)施以來，五環(huán)外平原新城地區(qū)宜居宜業(yè)水平和綜合承載力顯著提升，本次調(diào)整通過“區(qū)域差異化政策”定向釋放五環(huán)外平原新城的住房需求，促進(jìn)職住平衡，緩解中心城區(qū)人口壓力，同時(shí)有助于加速五環(huán)外區(qū)域庫存去化。
加大公積金支持力度，促進(jìn)購房需求釋放?！锻ㄖ访鞔_，由每繳存公積金一年可貸10萬元提高至可貸15萬元，借款人申請(qǐng)120萬元貸款繳存年限降低4年。支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時(shí)申請(qǐng)公積金貸款。此外，明確全國(guó)范圍內(nèi)有1筆已結(jié)清公積金貸款記錄且北京無房的借款申請(qǐng)人，可按首套房申請(qǐng)貸款，將二套房公積金貸款最高額度由60萬元提高至100萬元，最低首付比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%，大力支持改善型需求。
本次新政再次體現(xiàn)出政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重視和決心，我們看好房地產(chǎn)行業(yè)板塊整體表現(xiàn)?？春脙?yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)公司：新城控股、華潤(rùn)萬象生活、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)等。高質(zhì)量開展城市更新背景下，推薦開發(fā)產(chǎn)品力強(qiáng)、布局核心城市的開發(fā)商：濱江集團(tuán)、中國(guó)金茂、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、招商蛇口、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)等。看好輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司：招商積余、南都物業(yè)、綠城服務(wù)、濱江服務(wù)、貝殼等。
風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售及結(jié)轉(zhuǎn)可能不及預(yù)期：未來依舊有下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑，房企現(xiàn)金流承壓，或?qū)?dǎo)致開發(fā)商延緩施工節(jié)奏，從而導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期。
物管行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致外拓受阻及母公司交付可能不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)：伴隨物管覆蓋率不斷提高，行業(yè)內(nèi)公司從增量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向存量小區(qū)、單位競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇可能導(dǎo)致部分公司增速放緩、利潤(rùn)率下降；由于銷售持續(xù)下滑，母公司竣工量下降，從而導(dǎo)致交付不及預(yù)期。
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