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核心觀點(diǎn)
　　標(biāo)桿項(xiàng)目福田COCOPark能夠長期運(yùn)營18年保持市場競爭力，除了定位超前、持續(xù)精細(xì)化運(yùn)營之外，我們認(rèn)為還有不可忽視的客群優(yōu)勢，助力商場客流、銷售繼續(xù)攀升。
　　1）通過敏銳市場洞察和精細(xì)化運(yùn)營，打造福田COCOPark為港客北上首選購物中心之一。深圳福田星河COCOPark于2006年開業(yè)，獨(dú)創(chuàng)新型的公園式購物街區(qū)，不斷通過敏銳市場洞察進(jìn)行品牌更新保持消費(fèi)吸引力，成為公司的標(biāo)桿項(xiàng)目。2023年公司緊扣港客熱潮，依托其優(yōu)越口岸地理位置、時(shí)尚潮流DNA以及豐富的品牌資源，攜手香港貿(mào)發(fā)局打造首個(gè)城市級別的香港消費(fèi)品推介會——港·潮流，香港特別行政區(qū)行政長官及深圳市長親臨現(xiàn)場，產(chǎn)生了極高的客流和關(guān)注度。同時(shí)，商場與支付寶海外、香港微信支付等支付平臺合作，港客消費(fèi)體驗(yàn)顯著提升。根據(jù)贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)，2023年該商場客流量同比增長42%，銷售額增長31%，2024年商場客流量中港客占比達(dá)到30%，港客群體為商場貢獻(xiàn)重要消費(fèi)份額。
　　2）2025年福田COCOPark成為區(qū)內(nèi)首個(gè)離境退稅“即買即退”試點(diǎn)，有望助力銷售額繼續(xù)攀升。不同于傳統(tǒng)離境退稅，“即買即退”優(yōu)化在于將退稅環(huán)節(jié)前置到購物現(xiàn)場，直觀地感受到退稅帶來的實(shí)惠有利于二次消費(fèi)。數(shù)據(jù)充分顯示了“即買即退”政策對消費(fèi)的強(qiáng)大拉動(dòng)力。今年1-5月，深圳市離境退稅商品銷售額同比增長超2.1倍，其中“即買即退”商品銷售額同比增長超20倍。根據(jù)公司公告，自2025年1月1日起，福田COCOPark成為福田區(qū)首個(gè)離境退稅“即買即退”試點(diǎn)，預(yù)計(jì)將吸引更多境外游客消費(fèi)，拉動(dòng)商場銷售額可觀增長。
　　盈利預(yù)測與投資建議
　　公司為灣區(qū)純商管標(biāo)桿，旗下COCO品牌美譽(yù)度高，定位年輕時(shí)尚，深受年輕人追捧，成功打造城市級地標(biāo)如福田COCOPark。近年來，公司抓住港客北上消費(fèi)潮流機(jī)會，以及不斷優(yōu)化的擴(kuò)大入境消費(fèi)政策利好，構(gòu)筑商場客群優(yōu)勢，不斷激發(fā)消費(fèi)活力。根據(jù)公司24年報(bào)及近期經(jīng)營情況，我們調(diào)整了公司營收增速及毛利率，同時(shí)調(diào)整了費(fèi)用率，調(diào)整公司25-26年EPS預(yù)測為0.15/0.16元（原預(yù)測為0.19/0.22元）并引入27年EPS預(yù)測為0.17元?？杀裙?5年估值為11倍PE，對應(yīng)目標(biāo)價(jià)1.82港元（匯率：1港元=0.909人民幣），維持買入評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：灣區(qū)外影響不足。商場銷售額增長不及預(yù)期。