>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：存量房收儲有望加速，政策發(fā)力演繹中-250817
| 上傳日期： |
2025/8/17 |
大小： |
2155KB |
| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
池天惠,何裕佳 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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行業(yè)點評
本周A股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、港股物業(yè)均上漲。本周（8.9-8.15）申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+3.9%，在各板塊中位列第6；恒生港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+1.6%，在各板塊中位列第5。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為+4.2%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+1.6%，滬深300指數(shù)漲跌幅為+2.4%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對收益分別為+2.6%和+1.9%。
土地市場溢價率有所反彈。本周（8.9-8.15）全國300城宅地成交建面450萬㎡，單周環(huán)比-42%，單周同比-49%，平均溢價率12%。2025年初至今，全國300城累計宅地成交建面22895萬㎡，累計同比-4%；年初至今，綠城中國、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
本周(8.9-8.15)47個城市商品房銷售264萬方，成交量環(huán)比-2%，同比-13%，整體維持季節(jié)性低位；7月新房售價環(huán)比-0.3%，環(huán)比跌幅持平，同比-3.4%，同比降幅持續(xù)收窄；結(jié)合量價，景氣度下行趨緩。本周分能級來看：一線城市周環(huán)比+7%，周同比-28%；二線城市周環(huán)比-20%，周同比-6%；三四線城市周環(huán)比+14%，周同比-12%。
本周(8.9-8.15)22個城市二手房成交218萬方，成交量環(huán)比+2%，同比+5%，與去年同期水平相當(dāng)；7月二手房售價環(huán)比-0.5%，環(huán)比降幅略有收窄，同比-5.9%，同比降幅持續(xù)收窄；結(jié)合量價，景氣度底部企穩(wěn)。本周分能級來看：一線城市周環(huán)比+8%，周同比+3%；二線城市周環(huán)比-5%，周同比-4%；三四線城市周環(huán)比+9%，周同比+27%。
存量房收儲有望加速。2024年5月，中國人民銀行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，用于支持地方國有企業(yè)收購已建成存量商品房用作保障性住房。截至2024年9月末保障性住房再貸款余額162億元，反映收儲進展相對落后。從2024年四季度以來，部分城市通過一些創(chuàng)新舉措在收購存量商品房方面取得了一定效果，其中成功落地的案例的共性包括（1）收購價相比備案價有所折價；（2）收購項目戶型偏小；（3）收購項目周邊產(chǎn)業(yè)集聚，產(chǎn)業(yè)人口住房租賃需求旺盛?？紤]到近期地產(chǎn)數(shù)據(jù)仍然維持底部，為了進一步幫助房企實現(xiàn)有效去化，需要進一步優(yōu)化收購存量房的執(zhí)行機制，如取消價格上限，提高開發(fā)商出售庫存的積極性；收購項目條件適當(dāng)放松，擴大滿足條件項目數(shù)量等。若相關(guān)政策有望落地，存量房收儲進度有望加速。
地產(chǎn)數(shù)據(jù)底部震蕩，止跌回穩(wěn)仍需持續(xù)發(fā)力。2025年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比-12.0%，降幅擴大0.8pct；新開工面積同比-19.4%，降幅縮窄0.6%；竣工面積同比-16.5%，降幅擴大1.7pct；銷售面積同比-4.0%，降幅擴大0.5pct;銷售金額同比-6.5%，降幅擴大1.0pct。全國房價環(huán)比維持下滑。7月份70城新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%,與上月持平;同比下跌3.4%，跌幅收窄0.3pct；70城二手住宅價格環(huán)比下跌0.5%，跌幅收窄0.1pct;同比下跌5.9%，跌幅收窄0.2pct；其中一線城市二手住宅價格環(huán)比下滑1.0%，跌幅擴大0.3pct。
投資建議
近期北京五環(huán)外限購套數(shù)取消以及有望出臺政策推動央企和AMC收儲存量房等消息，反映當(dāng)前市場對于地產(chǎn)進一步出臺政策預(yù)期較為樂觀?？紤]到當(dāng)前地產(chǎn)板塊估值偏低，建議逢低配置地產(chǎn)股。推薦穩(wěn)健經(jīng)營同時有望受益于潛在政策利好的標的：開發(fā)商首推重點布局深耕核心一二線城市，主打改善產(chǎn)品，具備持續(xù)拿地能力的房企，如建發(fā)國際集團、綠城中國、中國海外發(fā)展。中介推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度提升，擁有核心競爭力的中介平臺貝殼、我愛我家；物管商管推薦物管穩(wěn)健發(fā)展、商管絕對龍頭、積極分紅的華潤萬象生活。
風(fēng)險提示
寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；房企出現(xiàn)債務(wù)違約
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