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經(jīng)營管理能力優(yōu)秀的龍頭央企，維持“買入”評級
　　保利發(fā)展發(fā)布2025年中期報告。公司收入利潤均下滑，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率承壓，但銷售排名穩(wěn)居首位，土儲結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，資金成本優(yōu)勢明顯。我們維持盈利預測，預計2025-2027年公司歸母凈利潤分別為56.8、65.6、75.1億元，EPS分別為0.47、0.55、0.63元，當前股價對應PE估值分別為17.5、15.1、13.2倍，我們看好公司低價項目結(jié)轉(zhuǎn)完成后業(yè)績持續(xù)修復，維持“買入”評級。
　　營收下降利潤承壓，投資凈收益顯著下滑
　　公司2025H1實現(xiàn)營業(yè)收入1168.6億元，同比-16.1%；實現(xiàn)歸母凈利潤27.1億元，同比下降63.5%；實現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流160.2億元，同比實現(xiàn)由負轉(zhuǎn)正；毛利率和凈利率分別為14.6%和5.6%，分別同比-1.4pct、-2.1pct。公司業(yè)績下滑主要由于（1）結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和毛利率同比下降；（2）受房地產(chǎn)銷售市場景氣度影響，銷售費率同比提升0.4pct至2.6%；（3）投資凈收益同比-46.0%，其中對合聯(lián)營企業(yè)投資收益同比-47.2%。
　　銷售穩(wěn)居第一，拿地強度提升
　　2025H1公司實現(xiàn)簽約金額1451.7億元，同比-16.3%；實現(xiàn)簽約面積713.5萬方，簽約均價提升至2.03萬元/平；38城銷售占比同比+3pct至92%，在上海、廣州、成都、西安等9個核心城市排名市場第一；2022年及之后獲取的增量項目簽約金額約937億元，占比較2024全年+5pct至65%；實現(xiàn)銷售回籠1448億元，綜合回籠率100%，同比提高15pct。公司拿地聚焦核心38城，上半年新增項目26個，拿地總土地款509億元，同比+304%，拿地權(quán)益比87%，拿地強度達35.1%。截至上半年末公司土儲建面5855萬方，較年初下降403萬方。
　　融資成本繼續(xù)壓降，負債指標持續(xù)優(yōu)化
　　截至2025H1，公司有息負債3488億元，新增有息負債平均成本降低21BP至2.71%，期末綜合成本2.89%，融資成本進一步下降；資產(chǎn)負債率73.5%，扣除預收款的資產(chǎn)負債率為63.3%、凈負債率為59.6%，較期初分別-0.8pct、-1.4pct、-3.0pct；一年內(nèi)到期有息負債占比21.4%，較年初-2.9pct。
　　風險提示：行業(yè)恢復不及預期、政策放松不及預期、公司銷售恢復不及預期。