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收入利潤穩(wěn)中有增，拿地強(qiáng)度同比提升，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　招商蛇口發(fā)布2025年中期報(bào)告，公司行業(yè)排名穩(wěn)定，拿地聚焦核心城市，公開市場融資暢通。受行業(yè)銷售下行環(huán)境影響，我們下調(diào)盈利預(yù)測，預(yù)計(jì)公司2025-2027年歸母凈利潤為42.8、49.6、55.4億元（原59.6、64.4、69.7億元），EPS為0.47、0.55、0.61元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為19.2、16.5、14.8倍。公司投資聚焦核心城市，可售貨源較充足，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　收入利潤穩(wěn)中有增，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率水平有所提升
　　2025年上半年，公司實(shí)現(xiàn)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入514.85億元，同比增長0.41%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤14.48億元，同比增長2.18%；公司實(shí)現(xiàn)毛利率、凈利率分別為14.38%、3.38%，同比分別+2.40pct、-0.22pct，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-20.1億元。截至2025年上半年末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率63.10%、凈負(fù)債率66.42%、現(xiàn)金短債比為1.30。
　　銷售規(guī)模有所收縮，拿地強(qiáng)度同比提升
　　2025年1-6月，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積335.0萬方，同比下降23.6%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額888.9億元，同比下降11.9%。高能級(jí)核心城市的市場地位持續(xù)鞏固，核心10城銷售業(yè)績貢獻(xiàn)占比70%。2025年1-6月，公司獲取16宗土地，拿地總建面166.9萬方，同比增長108%；對(duì)應(yīng)土地總價(jià)352.9億元，同比增長142%；拿地均價(jià)21144元/平，同比增長16%；拿地金額權(quán)益比達(dá)62.1%，同比有所下降；拿地強(qiáng)度39.7%（2024年同期14.5%），其中一線城市拿地占比55.4%。
　　資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)收入同比增長，融資成本優(yōu)勢明顯
　　截至2025年6月末，公司管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營收入36.6億元，同比上漲4.1%，EBITDA實(shí)現(xiàn)19.0億元，同比上漲0.4%。2025年上半年，公司新入市13個(gè)項(xiàng)目，新增經(jīng)營面積約72萬平方米，含7個(gè)公寓、3個(gè)集中商業(yè)、1個(gè)產(chǎn)業(yè)園和1個(gè)酒店。2025年6月，公司成功發(fā)行三年期13億元中期票據(jù)，票面利率1.91%，持續(xù)保持行業(yè)低位。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場恢復(fù)不及預(yù)期、房價(jià)調(diào)控超預(yù)期、多元化業(yè)務(wù)運(yùn)營不及預(yù)期。