>> 光大證券-中國海外發(fā)展(0688.HK)動態(tài)跟蹤報告：銷售策略積極去化，商業(yè)運營穩(wěn)步發(fā)展-250909
| 上傳日期： |
2025/9/9 |
大小： |
445KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
何緬南 |
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事件：公司發(fā)布2025年1 -8月物業(yè)銷售和土地收購更新公告。
2025年8月，公司合約銷售金額為183.3億元，同比下跌0.7%；銷售面積為88.9萬平方米，同比上升27.7%。
2025年1-8月，公司合約銷售金額為1503.3億元，同比下跌16.5%；銷售面積為666.9萬平方米，同比下跌0.2%。
點評：開發(fā)品牌優(yōu)勢明顯，商業(yè)運營穩(wěn)步發(fā)展，財務(wù)策略保持穩(wěn)健。
開發(fā)品牌優(yōu)勢明顯，以價換量加速去化：公司開發(fā)品牌優(yōu)勢明顯，率先發(fā)布“中海好房子LivingOS系統(tǒng)”成為行業(yè)引領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)。2025年1-8月，公司銷售金額為1503億元穩(wěn)居行業(yè)前列，銷售均價為2.25萬元/平方米，較2024年同期下降16.3%，體現(xiàn)了公司以價換量較為積極的去化策略。2025年上半年，公司營業(yè)收入為832.2億元（同比下降4.27%），其中地產(chǎn)開發(fā)板塊結(jié)算為779.6億元（同比下降4.97%）；綜合毛利率為17.4%（2024年同期為22.1%），銷售費用率為2.5%（2024年同期為2.4%），管理費用率為1.3%（2024年同期為1.5%），歸母凈利潤為86.0億元，同比下降16.6%。
強化全周期資產(chǎn)管理，商業(yè)運營穩(wěn)步發(fā)展:公司致力于打造覆蓋投融建管退的全業(yè)務(wù)不動產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺。2025年上半年，商業(yè)物業(yè)收入為35.4億元（其中寫字樓收入為17.0億元，購物中心收入為11.7億元，長租公寓收入為1.6億元，酒店及其他收入為5.1億元）。寫字樓持續(xù)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，續(xù)租率76.9%；購物中心運營效益穩(wěn)步提升，開業(yè)三年以上成熟項目出租率為96.2%，客流同比提升11.0%。公司首個商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金加速推動，申請已獲深交所正式受理。
信用優(yōu)勢顯著，財務(wù)策略穩(wěn)?。汗臼冀K嚴(yán)守財務(wù)安全底線謀求發(fā)展，截至2025年6月30日，公司總借貸為2274.5億元，較2024年末減少141.2億元，持有銀行存款及現(xiàn)金1089.6億元，保持經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入。資產(chǎn)負(fù)債率為53.7%，凈借貸比例為28.4%。2025年上半年，公司總利息支出同比減少12.1億元，平均融資成本為2.9%，維持在行業(yè)最低區(qū)間，信用優(yōu)勢顯著。
盈利預(yù)測、估值與評級：考慮公司當(dāng)前銷售金額雙位數(shù)下滑，短期結(jié)算毛利率仍存壓力，商業(yè)運營規(guī)模擴張尚需發(fā)展時間，我們下調(diào)公司2025-2027年歸母凈利潤預(yù)測為138.6/139.5/140.4億元（原為168.7/187.2/207.9億元），當(dāng)前股價對應(yīng)2025-2027年P(guān)E（基本）估值分別為10.1/10.0/9.9倍。公司品牌優(yōu)勢較強，龍頭地位穩(wěn)固，核心土儲充裕，信用優(yōu)勢明顯，維持“買入”評級。
風(fēng)險提示：銷售、拿地、竣工不及預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)下行超預(yù)期等風(fēng)險。
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