>> 中航證券-REITS跟蹤月報：2025年8月-250903
| 上傳日期： |
2025/9/3 |
大小： |
5799KB |
| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
中航證券 |
| 評級： |
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作者： |
劉慶東 |
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報告摘要
8月REITs整體跑輸大類資產(chǎn)
截至2025年8月底，當(dāng)前市場共有上市REITs基金73支，總市值合計2187.57億元，流通總市值1043.55億元，流通總市值占比為47.70%。
8月中證REITs全收益指數(shù)-2.62%，中證Reits(收益）指數(shù)-2.86%，弱于上證綜指的+7.97%，深證成指的+15.32%和創(chuàng)業(yè)板指的+24.13%。
REITs交易數(shù)據(jù)環(huán)比走高
2025年8月,中證REITs全收益指數(shù)成環(huán)比呈現(xiàn)下降趨勢。中證REITs全收益指數(shù)成交額為86.13億元，較7月份成交額減少了7.07億元，環(huán)比減少7.58%，較去年同比增長8.19%;中證REITs全收益指數(shù)成交量為2041.69萬手，較7月份成交量減少了81.74萬手，環(huán)比減少4.06%，較去年同比減少5.30%。
◆消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs表現(xiàn)突出
十類REITs中，2025年8月，除水利設(shè)施REITs和市政設(shè)施REITs無相關(guān)指數(shù)外，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)、交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)、倉儲物流REITs指數(shù)、消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)、保障性租賃住房REITs指數(shù)、能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)、生態(tài)環(huán)保REITs指數(shù)和新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)本月漲跌幅分別為-2.70%、-1.75%、-0.82%、-3.05%、-5.46%、-1.59%、-2.00%、5.04%
重要事件
全國首批數(shù)據(jù)中心REITs上市。8月8日，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT及南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT同步在滬深交易所上市，此為全國首批數(shù)據(jù)中心REITs。國家發(fā)展改革委相關(guān)負責(zé)人表示:“作為民間投資項目，數(shù)據(jù)中心項目的成功發(fā)行上市，將有利于深化新型基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機制創(chuàng)新，更好推動數(shù)字經(jīng)濟和人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展,有利于拓寬民營企業(yè)融資渠道，進一步提振民間投資信心?！?br> 上海國企首單REITs擴募項目上市。8月29日，國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡稱:國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT)擴募份額在上交所成功上市。該項目是首單上海市屬國企公募REITs擴募項目，也是首單以標(biāo)準(zhǔn)廠房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的公募REIT擴募項目，最終發(fā)售基金份額約3.89億份，募集資金總額約17.23億元。本次擴募新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目為上海臨港(600848.SH)所持有的漕河涇科技綠洲康橋園區(qū)(以下簡稱:康橋園區(qū))?？禈驁@區(qū)圍繞上海“3+6”重點產(chǎn)業(yè)體系，形成了以集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能為核心的產(chǎn)業(yè)布局，近三年及一期經(jīng)營情況良好，平均出租率達到95%及以上，租約結(jié)構(gòu)健康穩(wěn)定，持續(xù)運營能力及增長潛力強勁。
◆核心觀點
8月中證REITs全收益指數(shù)-2.62%，中證Reits(收益）指數(shù)-2.86%,弱于上證綜指的+7.97%，深證成指的+15.32%和創(chuàng)業(yè)板指的+24.13%。REITs市場在8月經(jīng)歷回調(diào)，主要系:第一，8月我國債市利率上行，10年期國債市場收益率上漲7.35bp，REITs基金具備較強的高分紅、低波動屬性，與國債收益率高度相關(guān)，利率上漲壓制了相關(guān)基金估值;第二，8月滬深300指數(shù)大幅上漲，資金從收益相對較為保守的REITs流向股市，進一步放大跌幅。此次REITs基金回調(diào)后已基本處于利空出盡階段，短期內(nèi)利空因素已基本逐步消化，后續(xù)如若債市企穩(wěn)，REITs市場有望迎來反彈。
投資策略上，我們認為篩選思路上適合采取穩(wěn)中有進的原則，即選取REITs基金以穩(wěn)定現(xiàn)金流為優(yōu)先，在穩(wěn)定的現(xiàn)金流之外，綜合考量基本面預(yù)期變化，可選取價格彈性較大的板塊，以期在分紅之外，博取市場上漲收益。綜合考慮REITs的資產(chǎn)特性，應(yīng)秉持長期配置、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的邏輯。從估值角度來看，目前這部分REITs資產(chǎn)整體估值仍然不高，較高的收益率水平適合作為長期配置資產(chǎn)。
綜合來看，雖然8月REITs表現(xiàn)弱于大盤，但基金回調(diào)后已基本處于利空出盡階段,短期內(nèi)利空因素已基本逐步消化,后續(xù)如若債市企穩(wěn),REITs市場有望迎來反彈。站在當(dāng)前時點，我們認為從求穩(wěn)的角度，可優(yōu)先考慮對以下類型REITs予以關(guān)注:
1.交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs。交通基礎(chǔ)設(shè)施具有一定的壟斷性和剛需屬性。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的交通流量通常呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長或者保持在較高水平的趨勢，對應(yīng)的通行費收入也相對穩(wěn)定，受宏觀經(jīng)濟波動的影響較小，具備較強的的穩(wěn)定性。
?、?倉儲物流REITs。在當(dāng)前市場環(huán)境下，倉儲物流REITs具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流、政策紅利、抗周期屬性三大優(yōu)勢，有望成為求穩(wěn)配置的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。
3.消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs。2024年7月26日發(fā)布的《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》擴大了REITs消費市場的包容性，降低了消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的門檻，為投資者提供了更多選擇。伴隨宏觀經(jīng)濟的逐漸復(fù)蘇,居民消費能力和意愿有望提升，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs收益有望隨之提升。
風(fēng)險提示
流動性不足風(fēng)險:部分REITs規(guī)模較小、投資者關(guān)注度低，可能存在二級市場交易不活躍的情況
政策調(diào)控風(fēng)險: REITs受行業(yè)政策影響較大，受土地政策、稅收政策、行業(yè)監(jiān)管政策等影響，政策或可能影響REITs收益。
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