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盡管“止跌回穩(wěn)”的政策基調(diào)已經(jīng)確定，但真正的拐點(diǎn)尚不明朗，上行周期積累的“欠賬”還要逐步歸還，經(jīng)營(yíng)層面的結(jié)構(gòu)性變化凸顯。為更好的分析行業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)情況，我們選取19家重點(diǎn)公司（10家A股公司、9家港股公司）作為樣本對(duì)其2025H1財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行研究。
　　盈利端：業(yè)績(jī)?nèi)杂休^大降幅，或接近底部區(qū)間
　　營(yíng)收降幅收窄，毛利與減值承壓，少數(shù)股東損益占比提升，房企業(yè)績(jī)?nèi)杂休^大降幅。經(jīng)過(guò)4年的行業(yè)周期調(diào)整，2025H1重點(diǎn)房企營(yíng)收同比降幅明顯收窄，市場(chǎng)持續(xù)承壓局面下，毛利率進(jìn)一步下降，期間費(fèi)用率仍處相對(duì)較高位置，資產(chǎn)減值仍有一定規(guī)模，投資凈收益及公允價(jià)值變動(dòng)凈收益占總利潤(rùn)的比例同比有所降低，少數(shù)股東損益占比同比大幅提升，綜合影響下，重點(diǎn)房企歸母凈利潤(rùn)同比下降顯著，ROE仍受到較大壓制。市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)尚未消弭，多數(shù)房企仍有較多滯重庫(kù)存，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房企業(yè)績(jī)?nèi)杂袎毫Γ禺a(chǎn)品、輕庫(kù)存、多元化的優(yōu)質(zhì)房企相對(duì)受益。
　　債務(wù)端：整體安全，降負(fù)債、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)為主旋律
　　降負(fù)債、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)仍是主旋律，三道紅線整體安全。資金安全與杠桿控制仍是關(guān)乎房企存亡的警鐘，融資受限背景下房企主動(dòng)收縮拿地，保持在手現(xiàn)金相對(duì)充足，三道紅線處于安全狀態(tài)。2025H1重點(diǎn)房企有息負(fù)債占總權(quán)益比例同比持平、維持低位，短債占比同比小幅提升，剔除預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率為62.0%，凈負(fù)債率為53.5%，現(xiàn)金短債比為1.61。債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本出清，唯有融資通暢的國(guó)央企和少數(shù)財(cái)務(wù)審慎的民企具備正常經(jīng)營(yíng)能力，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)將是行業(yè)發(fā)展之道。
　　現(xiàn)金流：經(jīng)營(yíng)回款下行，投融資相對(duì)克制
　　經(jīng)營(yíng)回款同比下行，投融資活動(dòng)相對(duì)克制。受銷售下行影響，2025H1重點(diǎn)房企表內(nèi)銷售回款同比仍下降；上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額降至近年來(lái)的低位，主因去年Q4以來(lái)土地供應(yīng)放量，優(yōu)質(zhì)地塊不斷推出，房企拿地積極，部分房企上半年已消化全年大部分的土地投資預(yù)算；投資活動(dòng)保持克制，籌資活動(dòng)也相對(duì)節(jié)制，僅少數(shù)拿地量較大的房企籌資性現(xiàn)金流凈額為正。行業(yè)周期仍在調(diào)整過(guò)程中，房企回到正常的經(jīng)營(yíng)軌道尚需時(shí)日，關(guān)注現(xiàn)金流安全是當(dāng)前的重要課題。
　　經(jīng)營(yíng)篇：銷售降幅有所收窄，拿地表現(xiàn)明顯改善
　　銷售降幅較去年全年有所收窄，拿地表現(xiàn)短期有明顯改善。從銷售端來(lái)看，2025H1重點(diǎn)房企銷售金額同比仍有雙位數(shù)下降，但較去年全年跌幅有所收窄，其中項(xiàng)目布局更好（對(duì)應(yīng)銷售均價(jià)更高）、拿地相對(duì)積極（對(duì)應(yīng)拿地強(qiáng)度更高）的房企，銷售表現(xiàn)相對(duì)靠前。從拿地端來(lái)看，由于去年土地供應(yīng)收縮、銷售階段性修復(fù)以及新房限價(jià)取消等原因，2025H1土地市場(chǎng)熱度明顯提升，重點(diǎn)房企拿地表現(xiàn)顯著改善，拿地強(qiáng)度提升至45.0%，較去年同期和去年全年均有明顯提升，拿地相對(duì)積極、邊際變化較大的房企，后續(xù)在銷售端有望逐步改善。
　　企業(yè)分化仍為長(zhǎng)期基調(diào)，期待格局優(yōu)化與估值修復(fù)
　　利潤(rùn)表是對(duì)前期經(jīng)營(yíng)結(jié)果的滯后反映，盈利短期承壓為應(yīng)有之義，而前端經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)階段性改善。經(jīng)過(guò)本輪周期的洗禮，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局明顯優(yōu)化，具備資源稟賦、融資、產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)的房企，有望獲取持續(xù)的銷售與業(yè)績(jī)阿爾法，今年在業(yè)績(jī)和經(jīng)營(yíng)方面已初步兌現(xiàn)，短期關(guān)注結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，若后續(xù)迎來(lái)政策面與基本面的共振，當(dāng)前隱含過(guò)度悲觀預(yù)期的估值或有望迎來(lái)較大向上彈性。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、行業(yè)需求表現(xiàn)低于預(yù)期，銷售下行現(xiàn)金流趨緊；2、減值壓力仍存；3、毛利率進(jìn)一步下行。