>> 光大證券-中海物業(yè)(2669.HK)跟蹤報告：盈利能力有所改善，關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營穩(wěn)健-250920
| 上傳日期： |
2025/9/20 |
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| 380KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
何緬南,韋勇強 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：公司25H1營收同比+3.7%，歸母凈利潤同比+4.3%。
1、2025H1公司實現(xiàn)營收71億元，同比+3.7%；毛利12億元，同比+4.7%；歸母凈利潤7.7億元，同比+4.3%,宣派2025年中期+特別股息每股10港仙。
2、關(guān)聯(lián)方中海地產(chǎn)8月全口徑銷售額184億元，同比-0.3%；權(quán)益銷售額169億元，同比+2.0%；1-8月累計全口徑銷售額1503億元（排名行業(yè)第2），同比-16.5%；累計權(quán)益口徑銷售額1383億元（排名行業(yè)第2），同比-14.6%。1-8月，中海地產(chǎn)新增土地價值664億元，新增土地面積316萬方，均排名行業(yè)第1。
點評：物管增長保持韌性，盈利能力有所改善，中期分紅比例提升。
1）物管增長保持韌性，開發(fā)商相關(guān)業(yè)務短期調(diào)整。2025H1公司基礎物管/業(yè)主增值/非業(yè)主增值業(yè)務分別實現(xiàn)收入56.0億/6.1億/8.6億元，同比增速分別為+8.3%/-11.6%/-5.9%，得益于管理規(guī)模持續(xù)擴張，基礎物管業(yè)務增速保持平穩(wěn)；截至2025年6月30日，公司在管面積4.4億平，其中住宅占比72.6%，商寫園區(qū)類項目占比10.6%，城市運營類項目占比16.8%，考慮住宅增量市場規(guī)模收縮，存量市場外拓競爭日益激烈，公司加大非住宅業(yè)態(tài)拓展力度，2025年上半年公司新增物業(yè)管理訂單中，住宅和非住宅項目面積占比分別為41%/59%。業(yè)主增值服務中，零售消費及美居業(yè)務受宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)影響需求較弱，非業(yè)主增值服務則由于開發(fā)商相關(guān)業(yè)務（包括交付前服務、銷項查驗服務及顧問咨詢服務）受到房地產(chǎn)市場影響，業(yè)務規(guī)模減少。
2）盈利能力有所改善。2025H1公司基礎物管/業(yè)主增值/非業(yè)主增值毛利率分別為15.5%/35.2%/13.4%，同比變化分別為+0.1pct/+5.0pct/-0.7pct，上半年公司持續(xù)優(yōu)化業(yè)務結(jié)構(gòu)及項目治理，綜合考慮規(guī)模與效益，退盤2680萬平，經(jīng)營效率提升；得益于毛利率較高的社區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營服務業(yè)務量增加，業(yè)主增值服務毛利率也同比提升。2025H1公司整體毛利率為17.0%，同比提升0.2pct。
3）應收賬款控制較好，中期分紅比例提升。截至2025年6月30日，公司貿(mào)易應收款總額35億元，扣除減值后的貿(mào)易應收款凈值為32億元，貿(mào)易應收款/營業(yè)收入比重為45.4%，應收賬款規(guī)?？傮w可控；公司宣派中期股息及特別股息合計3億元，派息率39%，同比提升4.8pct。
盈利預測、估值與評級：公司背靠中國海外發(fā)展及中國建筑集團，物管增長保障性較強；考慮增值業(yè)務增速下滑，下調(diào)公司2025-2027年歸母凈利潤預測至16.1/17.7/19.1億元，下調(diào)幅度4%/5%/6%，央企物管，業(yè)績增長穩(wěn)健，估值仍具備較強的吸引力，維持“買入”評級。
風險提示：外拓競爭加劇導致毛利率下滑，增值服務開展不及預期
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