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投資要點(diǎn)：
　　25H1歸母凈利潤同比+4%、略低于市場預(yù)期，分紅率提升至40%。2025H1，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入70.9億元，同比+3.7%；毛利潤12.0億元，同比+4.7%；歸母凈利潤7.7億元，同比+4.3%，略低于市場預(yù)期；基本每股收益0.23元，同比+4.3%；毛利率和歸母凈利率為17.0%和10.8%，同比分別+0.2pct和+0.1pct；ROE為28.8%，同比-5.0pct。公司業(yè)績穩(wěn)步增長，主要源于：1）公司在管項(xiàng)目及在管面積的穩(wěn)定增長；2）毛利率有所修復(fù)；3）住戶增值服務(wù)的持續(xù)增長。公司擬每股派發(fā)中期股息10港仙，同比+18%，對應(yīng)分紅比例40%，較24H1提升5pct。
　　25H1在管面積同比+1%，新增在管面積中第三方占比84%。2025H1末，公司在管面積達(dá)4.36億平，同比+1.2%；2025H1，公司新增在管面積3,180萬平，其中，來自關(guān)聯(lián)方、第三方占比分別為16%、84%；住宅、非住宅分別占比41%、59%。至25H1末，公司在管面積中：1）關(guān)聯(lián)方、第三方分別占比60.9%、39.1%，第三方占比較24年末-0.3pct；2）包干制、酬金制分別占比82.9%、17.1%；3）住宅、非住宅分別占比72.6%、27.4%。25H1，新增外拓合約面積0.35億平，同比-14%；新增外拓合同額9.8億元，同比-5%；新增外拓合約面積中，1）住宅/商寫/城市運(yùn)營分別占比12.9%/23.2%/63.9%；2）中標(biāo)項(xiàng)目來源中，大企業(yè)/事業(yè)單位/公建物業(yè)/政企合資及平臺公司/中小開發(fā)商/業(yè)委會分別占比45.8%/23.9%/20.3%/6%/3.1%/0.9%。
　　物管收入穩(wěn)步增長，物管及住戶增值業(yè)務(wù)毛利率有所提升。2025H1，公司物業(yè)管理服務(wù)、非住戶增值服務(wù)、住戶增值服務(wù)、停車位買賣服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營收56.0、8.6、6.1、0.3億元，分別同比+8.3%、-5.9%、-11.6%、-62.9%，分別占比78.9%、12.1%、8.6%、0.4%，物業(yè)管理服務(wù)、非住戶增值服務(wù)、住戶增值服務(wù)的毛利率分別為15.5%、13.4%、35.2%，分別同比+0.1、-0.7、+5.0pct；物業(yè)管理服務(wù)中，包干制毛利率為13.6%，同比+0.1pct。物業(yè)服務(wù)毛利率提升源于：公司對成本的嚴(yán)格控制。非住戶增值服務(wù)中，工程服務(wù)、交付前服務(wù)、銷項(xiàng)查驗(yàn)、顧問咨詢收入分別同比+14.0%、-19.0%、-46.3%、-76.2%；住戶增值服務(wù)中，社區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)、居家生活服務(wù)及商業(yè)服務(wù)運(yùn)營收入分別同比+6.3%、-26.3%。此外，公司積極擴(kuò)展城市服務(wù)、寫字樓、醫(yī)院、金融機(jī)構(gòu)、院校、政府機(jī)構(gòu)等豐富業(yè)態(tài)，全業(yè)態(tài)積極擴(kuò)張。
　　投資分析意見：業(yè)績小幅增長，分紅率提升，維持“買入”評級。中海物業(yè)背靠中海地產(chǎn)，管理規(guī)模穩(wěn)步提升。考慮到行業(yè)下行，外拓市場降速，我們下調(diào)公司2025-27年歸母凈利潤預(yù)測至16.4、17.7、19.4億元（原值17.0、19.0、20.9億元），現(xiàn)價(jià)對應(yīng)25年P(guān)E為10.7X，考慮到公司布局三大都市圈、一二線核心城市，物業(yè)費(fèi)提價(jià)能力相對較強(qiáng)，中長期利潤率更加穩(wěn)定，增值服務(wù)潛力較大，因此維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：增值服務(wù)拓展不及預(yù)期，人工成本超預(yù)期上升致利潤率下行，外拓不及預(yù)期。