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我們首次覆蓋新鴻基地產(chǎn)（0016 HK），給予“買入”評級，目標價111.51港元。公司是香港最大地產(chǎn)開發(fā)商之一，起家于住宅開發(fā)，已發(fā)展為集開發(fā)與運營于一體的綜合性地產(chǎn)企業(yè)。截至2025財年末，公司在香港和內(nèi)地合計擁有約1140萬平米權(quán)益土儲，其中多個重點項目將于2026-2027財年迎來集中交付。2025財年，公司投資物業(yè)收入占比達27%，利潤貢獻達57%，投資物業(yè)資產(chǎn)主要位于核心城市核心地段。在人民幣升值、宏觀利率下行等多重利好因素推動下，公司香港開發(fā)物業(yè)資產(chǎn)有望迎來價值重估，疊加未來2-3年物業(yè)租賃業(yè)務將迎來收獲期，我們看好公司估值后續(xù)迎來修復。
　　宏觀與行業(yè)修復共振，公司香港開發(fā)業(yè)務有望率先迎來價值重估
　　美聯(lián)儲于9月18日重啟降息25bp，推動美債收益率下行。歷史數(shù)據(jù)顯示，美聯(lián)儲降息與恒生地產(chǎn)類指數(shù)呈負相關(guān)性（相關(guān)系數(shù)-0.61），人民幣兌港元匯率與恒生地產(chǎn)類指數(shù)正相關(guān)（相關(guān)系數(shù)0.59），人民幣升值通常推動地產(chǎn)板塊上漲。此外，1-7月,香港住宅市場顯示供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化和價格企穩(wěn)的跡象，且租金回報率持續(xù)高于按揭利率，進一步支持了需求回暖，行業(yè)基本面持續(xù)改善。我們認為，公司作為恒生地產(chǎn)類指數(shù)的核心權(quán)重股，有望直接受益于宏觀利率下行與匯率驅(qū)動的估值修復。同時，由于公司香港開發(fā)業(yè)務儲備充裕，在本地樓市基本面持續(xù)改善的背景下，香港物業(yè)價值重估彈性突出，其資產(chǎn)價值重估節(jié)奏有望領(lǐng)先同行。
　　公司投資性物業(yè)未來2-3年有望迎來收獲期，擴大經(jīng)常性收入
　　公司投資物業(yè)板塊未來2-3年有望步入收獲期，支撐其經(jīng)常性收入持續(xù)增長。香港方面，預計2026-27財年將有7.8萬平米的零售物業(yè)和16.9萬平米的寫字樓物業(yè)迎來竣工，將帶動公司香港的自持購物中心和寫字樓規(guī)模分別較2025財年末提升7%/17%。內(nèi)地方面，預計同期將新增約37.2萬平米購物中心和63.2萬平米寫字樓，屆時內(nèi)地自持購物中心和寫字樓規(guī)模將分別較2025財年末提升44%/76%，主要包括上海徐家匯中心、杭州國金中心、廣州環(huán)貿(mào)廣場（廣州南站TOD）等。我們認為上述項目的落成將推動公司投資性物業(yè)規(guī)模邁入新一輪擴張周期，租金收入增長可期。
　　我們與市場觀點不同之處
　　自5月初HIBOR回落以來，公司股價累計反彈約30%，市場普遍認為其已相對充分地反映香港樓市復蘇預期，擔憂后續(xù)上漲空間受限。但我們認為，年初至今公司的股價表現(xiàn)仍屬溫和，尚未完全反映市場對香港樓價企穩(wěn)回升的樂觀預期。更為重要的是，市場或低估了公司中長期基本面的邊際變化，特別是其經(jīng)營性物業(yè)未來2-3年即將迎來集中入市，后續(xù)公司經(jīng)常性收入規(guī)模有望迎來進一步擴張，或成為支撐其估值持續(xù)修復的關(guān)鍵變量。
　　盈利預測與估值
　　我們預測公司2026-2028財年歸母凈利潤為208/219/249億港元；剔除投資性物業(yè)公允價值變動影響后的核心凈利潤為223/237/269億港元，對應同比增速分別為+2.1%/+6.2%/+13.5%，核心EPS分別為7.70/8.18/9.28港元?？紤]公司多元化業(yè)務經(jīng)營的情況，我們采用分部估值法對各業(yè)務板塊進行估值，計算得出公司資產(chǎn)凈值為4617億港元。我們在此基礎上給予30%折讓，以反映公司多元化經(jīng)營的折讓，得出目標股權(quán)價值為3232億港元，我們給予目標價111.51港元/股，首次覆蓋給予“買入”評級，目標價對應2026EPE（Price to Core EPS）/PB倍數(shù)分別為14.48/0.51倍。
　　風險提示：香港樓市復蘇不及預期；香港和內(nèi)地零售市場放緩；香港和內(nèi)地寫字樓市場需求下行。