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核心觀點(diǎn)
　　持有型不動產(chǎn)ABS作為多層次REITs市場生態(tài)的關(guān)鍵一環(huán)，預(yù)計(jì)將迎來一輪快速擴(kuò)容。這一新型權(quán)益工具下的項(xiàng)目被視作公募REITs的儲備資產(chǎn)，在發(fā)行效率、條款可塑等方面對公募REITs形成了良好補(bǔ)充；此外，持有型不動產(chǎn)ABS的底層資產(chǎn)上不予明確限制，為合格機(jī)構(gòu)投資者提供更豐富的可投資項(xiàng)目（如寫字樓等）。短期內(nèi)持有型不動產(chǎn)ABS將加速擴(kuò)容（2025年前三季度發(fā)行數(shù)量已與公募REITs持平，規(guī)模差距也不斷縮小），中長期規(guī)?？臻g達(dá)到7000億元，參與機(jī)會眾多。配置方面，建議投資者重視“保底機(jī)制—流動性支持—確定性分派”三類條款設(shè)計(jì)機(jī)制，精選優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流項(xiàng)目。
　　摘要
　　持有型不動產(chǎn)ABS與公募REITs共同構(gòu)成盤活存量不動產(chǎn)的兩大核心手段。作為新型權(quán)益型資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，受到交易所等的監(jiān)管重視，兩年內(nèi)完成框架搭建，產(chǎn)品快速落地。作為銜接P reREITs與公募REITs的橋梁，持有型不動產(chǎn)ABS沿用ABS監(jiān)管框架，在強(qiáng)調(diào)合規(guī)的前提下，從條框機(jī)制層面為產(chǎn)品保留了更多操作彈性和市場化空間。
　　持有型不動產(chǎn)ABS擴(kuò)容顯著提速，當(dāng)前申報(bào)項(xiàng)目規(guī)模已超千億元。2025年前三季度，持有型不動產(chǎn)ABS發(fā)行數(shù)量與公募REITs持平，發(fā)行規(guī)模分別為260.6億元和309.3億元，差距不斷縮小。大型國有企業(yè)、央企或其關(guān)聯(lián)子公司是發(fā)行持有型不動產(chǎn)ABS的主體，合計(jì)占比超65%。
　　投資價(jià)值分析：以現(xiàn)金流為估值核心，重視“保底機(jī)制—流動性支持—確定性分派”三類條款設(shè)計(jì)機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)收益平衡。在估值邏輯層面，持有型不動產(chǎn)ABS確立了以收益法為主、多方法驗(yàn)證的估值體系。估值水平受收益期限、折現(xiàn)率與現(xiàn)金流三大核心指標(biāo)共同影響，每個(gè)核心指標(biāo)又要考量其影響因素。條款設(shè)計(jì)層面，市場呈現(xiàn)出保底機(jī)制、流動性支持、確定性分派三類條款設(shè)計(jì)機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)收益平衡。
　　持有型不動產(chǎn)ABS增長空間巨大，建議重點(diǎn)關(guān)注具備分派清晰、申贖支持、估值有錨等條款及特征的項(xiàng)目。未來，預(yù)計(jì)持有型不動產(chǎn)ABS市場將與公募REITs一同快速擴(kuò)容，中長期市場規(guī)模達(dá)到7000億以上。我們建議關(guān)注分派清晰、申贖支持、估值有錨、安全墊充足以及治理與激勵(lì)條款明確的項(xiàng)目。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1、審批及發(fā)行進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)：ABS/REITs審批及發(fā)行受項(xiàng)目質(zhì)量、監(jiān)管審核速度及市場環(huán)境等多方面因素影響，若項(xiàng)目成熟度不高、監(jiān)管審核速度放慢及市場環(huán)境低迷，將會使ABS/REITs審批發(fā)行放緩。
　　2、政策出臺不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)：我國ABS/REITs立法、稅收及信息披露等多項(xiàng)制度尚待建立及完善，若相關(guān)政策出臺不及預(yù)期，可能會影響REITs市場的持續(xù)健康發(fā)展。
　　3、市場波動的風(fēng)險(xiǎn)：ABS/REITs的風(fēng)險(xiǎn)特征表現(xiàn)為中等風(fēng)險(xiǎn)及中等收益，歷史上市場曾受個(gè)別資產(chǎn)基本面疫后修復(fù)不及預(yù)期、整體市場投資人類型單一投資行為趨同等影響，市場持續(xù)回調(diào)，出現(xiàn)較大波動。