>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)“十五五”規(guī)劃建議解讀：房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展方向聚焦完善制度、優(yōu)化供給、提升品質(zhì)；城市更新將進(jìn)入加速推進(jìn)階段-251103
| 上傳日期： |
2025/11/3 |
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| 744KB |
| 格式： |
pdf 共15頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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事件：2025年10月28日，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》（下文簡(jiǎn)稱“十五五”規(guī)劃建議）全文發(fā)布，內(nèi)容共有15個(gè)部分、61條，房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容也出現(xiàn)在多項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)中。
此次“十五五”規(guī)劃建議與“十四五”相比，最大的兩個(gè)區(qū)別是，1）由“十四五”中的“房住不炒”的定調(diào)轉(zhuǎn)向至“十五五”的“高質(zhì)量發(fā)展”。2）在“加大保障和改善民生力度，扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富?！辈糠种?，單列“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”條目，而此前的“十四五”規(guī)劃建議中房地產(chǎn)無(wú)單列條目，體現(xiàn)出當(dāng)前中央對(duì)于地產(chǎn)的重視，以及當(dāng)前中央對(duì)于房地產(chǎn)的考量更多在民生層面。在如何推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展方面，規(guī)劃建議也做出了明確指示，主要涉及5大方向：構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、優(yōu)化保障房供給、增加改善性住房供給、“好房子”建設(shè)、建立房屋安全管理制度。
方向一：“十五五”規(guī)劃建議提出“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”。我們預(yù)計(jì)，“十五五”期間將持續(xù)推進(jìn)并完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的監(jiān)管、融資協(xié)調(diào)機(jī)制、以及預(yù)售制度的優(yōu)化。在此前10月11日國(guó)新辦舉辦的“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住建部部長(zhǎng)就針對(duì)“改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷售制度”的具體措施進(jìn)行了展開(kāi)，包括：1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽挪項(xiàng)目公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。2）項(xiàng)目融資方面，推廣“保交房”工作中探索形成的行之有效辦法，一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售等資金都存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目公司的合理融資需求。同時(shí)，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)施項(xiàng)目“白名單”制度。截至10月11日，全國(guó)“白名單”項(xiàng)目貸款審批金額已超7萬(wàn)億元。3）商品房銷售方面，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，做到“所見(jiàn)即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2025年1-9月全國(guó)商品房銷售中，現(xiàn)房銷售的占比達(dá)32%，較2020年同期（“十四五”規(guī)劃建議提出階段）增加了22個(gè)百分點(diǎn)，截至2025年9月末，我國(guó)住宅現(xiàn)房庫(kù)存面積4.0億平，現(xiàn)房庫(kù)存占廣義庫(kù)存的比重為25.3%，較2020年同期提升了17.1個(gè)百分點(diǎn)。但現(xiàn)房的占比提升是“果”，而不是“因”，是由于近幾年的市場(chǎng)下行造成的滯銷，因此如何消化庫(kù)存才是當(dāng)前的關(guān)鍵問(wèn)題。而我們看到規(guī)劃建議中也確實(shí)提出了解決方案：優(yōu)化供給+清理不合理限制措施。
方向二：“十五五”規(guī)劃建議提出“優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求”。對(duì)保障房供給的提法從“十四五”規(guī)劃建議的“有效增加”變?yōu)椤皟?yōu)化”。根據(jù)國(guó)新辦披露的數(shù)據(jù)，2021-2024年全國(guó)累計(jì)開(kāi)工建設(shè)籌集各類保障性住房約780萬(wàn)套，有效解決了2000多萬(wàn)人的住房問(wèn)題。“十四五”期間，保障性住房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了有效供應(yīng)?！笆逦濉逼陂g轉(zhuǎn)而更加注重優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)（包括區(qū)域結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)）以及提升保障房品質(zhì)。
方向三：“十五五”規(guī)劃建議提出“因城施策增加改善性住房供給”。該提法為首次提出，此前的提法多為“支持改善型住房需求”，新提法更加強(qiáng)調(diào)要精準(zhǔn)匹配現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)化改善性需求。根據(jù)克而瑞，2025年1-9月全國(guó)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)整體趨向更大面積，120平以上面積段占比46.9%，同比提升了3.4個(gè)百分點(diǎn)，且120平以上的各面積段成交占比均高于去年同期。各線城市對(duì)于改善性住房的要求也有所不同。單從面積段來(lái)看，1-9月新房成交中一線城市120-140平產(chǎn)品占比提升最多，同比提升2.9個(gè)百分點(diǎn)；二線城市140-160平產(chǎn)品占比提升最多，同比提升1.3個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市160平以上產(chǎn)品占比提升最多，同比提升1.7個(gè)百分點(diǎn)。高能級(jí)城市的改善性住房面積度相對(duì)低能級(jí)城市來(lái)說(shuō)更小一些。除此之外，住房的功能性、物聯(lián)網(wǎng)覆蓋度、小區(qū)環(huán)境、配套服務(wù)等等也都是改善性住房需要關(guān)注的點(diǎn)。隨著時(shí)代進(jìn)步和新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展，住房產(chǎn)品的更新迭代也會(huì)比以往更快，應(yīng)該更加與時(shí)俱進(jìn)，給居民提供多元化的產(chǎn)品選擇。
方向四：“十五五”規(guī)劃建議提出“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”。2025年《政府工作報(bào)告》首次將“好房子”寫入其中，隨后，住建部發(fā)布了《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，并于2025年5月1日正式施行，標(biāo)志著“好房子”從政策倡導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂袕?qiáng)制約束力的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，全國(guó)多省市相繼出臺(tái)文件，針對(duì)新建住宅的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。新規(guī)通過(guò)放寬陽(yáng)臺(tái)、飄窗的面積及進(jìn)深限制，鼓勵(lì)設(shè)置空中花園和復(fù)式挑空，優(yōu)化公共空間的計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)等方式，顯著提升了住宅產(chǎn)品的空間尺度和舒適性。這些變化不僅滿足了改善型住房需求，也為房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展提供了清晰的指引?！笆逦濉睍r(shí)期，“好房子”建設(shè)仍將作為推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要方向，除此之外，此次還將提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也寫入《建議》，住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)后的物業(yè)管理重要性亦在提升
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